[Юстиниан]

http://prozakon.su/a67?id=38230

Постатейный комментарий к части 1 Гражданского кодекса РФ

Глава 14. Приобретение права собственности

Статья 218. Основания приобретения права собственности

1. Применяя п. 1 ст. 218, нужно учесть следующее:

а) речь идет именно о новой вещи, т.е. созданной, причем не путем переработки (см. об этом коммент. к ст. 220 ГК), а в результате именно первичного изготовления конкретным лицом. С другой стороны, новой признается вещь, которая создана не только из сырья, иных материалов, ранее не подвергавшихся процессу переработки, изготовления, но и с применением материалов, явившихся результатом изготовления, создания, выполнения работ другими лицами (например, человек из купленной ткани сшил костюм, ЮЛ из приобретенного кирпича построило склад);

б) речь идет об изготовлении новой вещи именно для себя (а не для поставки, продажи, иного отчуждения третьим лицам);

в) только такая новая вещь имеется в виду, которая создана лицом с соблюдением закона и иных правовых актов. Если лицо создало вещь, не нарушая прямых требований законодательства, то считается, что правила п. 1 ст. 218 выполнены.

По существу, в абз. 1 п. 1 ст. 218 речь идет о таком способе возникновения права собственности, который в теории гражданского права получил название первоначальный способ.

2. Таким же способом считается и приобретение права собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества. Сравнительный анализ абз. 2 п. 1 ст. 218 и ст. 136 ГК позволяет определить следующие характерные особенности приобретения собственности в данном случае:

а) необязательно плоды, продукция, доходы будут использованы лицом, эксплуатирующим имущество, только для удовлетворения своих личных потребностей. Вполне возможно, что, например, продукция, полученная путем использования имущества, поставляется, продается, иным образом отчуждается третьим лицам (скажем, ЮЛ, использующее свой ксерокс для изготовления копий бланков платежных поручений, предназначенных для продажи, гражданин-предприниматель, использующий свою мастерскую для изготовления товара и т.д.);

б) чаще всего имущество, в результате использования которого получаются продукция, доходы, плоды, принадлежит самому собственнику, поэтому и право собственности на плоды, доходы, продукцию переходит к нему. Однако нередко имущество используется лицом, не являющимся собственником. Например, гражданин-предприниматель арендовал швейную машину; ЮЛ - яблоневый сад. И в том и в другом случае собственником продукции, плодов становится лицо, на законном основании использующее имущество (арендатор). Условие это - использование на законном основании - необходимая и обязательная предпосылка приобретения права собственности на плоды, доходы, продукцию;

в) возможна ситуация, когда лицо хотя и использует имущество на законном основании, но не приобретает права собственности на плоды, доходы, продукцию, например при передаче собственником имущества в доверительное управление (ст. 209 ГК), при использовании имущества в интересах подопечного (ст. 37 ГК). См. также коммент. к ст. 136, 900, 989 ГК.

В договоре об использовании имущества, заключенном между собственником и иным лицом, также может быть обусловлено, что все полученное от использования имущества переходит в собственность лица, являющегося собственником имущества (а может быть предусмотрен, например, такой вариант, что все полученное делится между собственником и лицом, использующим имущество, поровну, в иной пропорции и т.д.).

3. В п. 2 ст. 218 содержится лишь примерный перечень договоров (сделок), по которым может быть приобретено право собственности. Кроме того, право собственности приобретается и путем: удержания вещи (ст. 359 ГК); получения учредителем имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов при ликвидации ЮЛ (п. 7 ст. 63 ГК); взыскания на предмет залога (если в договоре залога движимого имущества стороны оговорили, что вещь перейдет к залогодержателю без обращения в суд, п. 2 ст. 349 ГК); лизинга, долгосрочной аренды с правом выкупа и т.д.

Однако важнейшим условием перехода собственности в случаях, упомянутых выше, является то, что имущество должно переходить от одного собственника к другому (другим). Если у имущества нет собственника, то говорить о применении п. 2 ст. 218 нельзя. Лишь в случае перехода имущества по наследству у него уже нет собственника. Поэтому в данном случае налицо не отчуждение по договору, а переход собственности по завещанию (т.е. по односторонней сделке) либо по закону.

4. О понятии и формах реорганизации ЮЛ см. коммент. к ст. 57, 58 ГК. При слиянии одного ЮЛ с другим их собственность переходит к вновь созданному ЮЛ, при присоединении одного ЮЛ к другому к последнему переходит и право собственности на имущество присоединенного лица. При преобразовании ко вновь возникшему ЮЛ переходит право собственности на имущество преобразованного ЮЛ. В этих случаях переход оформляется так называемым передаточным актом (ст. 59 ГК).

При разделении ЮЛ право собственности на его имущество переходит в той или иной части ко вновь возникшим ЮЛ. При выделении из состава ЮЛ одного или нескольких ЮЛ к каждому из них переходит также право собственности на определенную часть имущества реорганизованного ЮЛ. Такой переход оформляется разделительным балансом (ст. 59 ГК).

5. К случаям, когда в соответствии с п. 3 ст. 218 к лицу переходит право собственности на имущество, не имевшее (на момент перехода собственности) собственника, относятся, в частности: обнаружение клада (п. 1 ст. 233 ГК); приобретательная давность (п. 1 ст. 234 ГК); приобретение права собственности на общедоступные для сбора вещи (ст. 221 ГК).

К случаям, когда собственник имущества неизвестен, упомянутым в п. 3 ст. 218, относятся, в частности, бесхозяйные вещи (п. 1 ст. 225 ГК), находка (ст. 227 ГК), безнадзорные животные (п. 1 ст. 231 ГК).

К случаям, когда в соответствии с п. 3 ст. 218 к лицу переходит право собственности на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право по иным основаниям, в частности, относятся: приобретение права собственности на брошенные вещи (ст. 226 ГК); реквизиция (ст. 242 ГК); конфискация (ст. 243 ГК); выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей (ст. 240 ГК); выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними (ст. 241 ГК).

6. По смыслу п. 4 ст. 218 право собственности на квартиру, гараж и т.д. к члену потребительского кооператива переходит (от самого кооператива) в момент полного внесения паевого взноса. Последующее оформление этого факта только подтверждает его (т.е. не устанавливают, а лишь фиксируют этот факт).

К другим лицам, имеющим право на паенакопления, могут быть отнесены, например, супруг члена потребительского кооператива, если супруги вносили пай за счет общего совместного имущества. Они приобретают право общей совместной собственности, скажем, на квартиру, независимо от того, кто из них является членом ЖСК и сохранен ли брак между ними после полной оплаты паевого взноса (БВС РФ, 1993, N 3, с. 15; 1999, N 1, с. 8). См. также коммент. к ст. 256 ГК.

7. Анализ судебной практики показывает, что:

1) право собственности на имущество не может быть приобретено истцом на основании предварительного договора о продаже имущества (п. 2 Обзора N 13);

2) в случае расторжения договора аренды здания, строений, сооружений, помещений преимущественное право на приобретение в собственность недвижимости в порядке приватизации утрачивается (п. 17 Обзора N 60);

3) при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости приобретает не право собственности на земельный участок, а право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1 Обзора N 61). См. также БВС, 2004, N 3, с. 2.

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

1. Порядок регистрации зданий, сооружений, иных вновь создаваемых объектов недвижимости определяется в настоящее время Законом о недвижимости. Статья 25 этого Закона предусматривает, что право на вновь создаваемый объект регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. В случае необходимости совершения сделок с объектом незавершенного строительства право на этот объект регистрируется на основании документов, подтверждающих право на земельный участок для создания объекта недвижимости; на основании проектно-сметной документации; документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. См. также коммент. к ст. 740-757 ГК.

Осуществляют регистрацию права собственности на объекты недвижимости, упомянутые в ст. 219 ГК, госорганы по регистрации прав на недвижимость и сделок с нею на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (ст. 9, 25 Закона о недвижимости). Регистрация объекта недвижимости осуществляется на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора, иных правомочных лиц (ст. 16 Закона о недвижимости).

В соответствии с Законом о недвижимости Минюст России приказом от 06.08.2001 N 233 утвердил Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, в которой подробно регулируется вся процедура государственной регистрации упомянутых объектов. Данный акт сохраняет силу впредь до утверждения Минэкономразвития (в ведение которого перешли органы Росрегистрации) нового акта.

2. В некоторых субъектах Российской Федерации изданы правовые акты, регулирующие порядок регистрации объектов недвижимости, упомянутых в ст. 219. И акты Минюста РФ и акты субъектов РФ, в частности, предусматривают:

а) Росрегистрация и его подразделения в субъектах РФ действуют в полном соответствии с Законом о недвижимости;

б) к числу основных задач Росрегистрации относятся: государственная регистрация права собственности на недвижимость (в т.ч. и вновь создаваемую); создание, а также ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (в т.ч. упомянутое в ст. 219 ГК) и сделок с ним; бессрочное хранение упомянутого реестра;

в) Росрегистрация: принимает документы для государственной регистрации права на вновь создаваемую недвижимость и проверяет их действительность; осуществляет проверку наличия ранее заявленных и зарегистрированных прав на этот объект; выявляет основания для приостановления или отказа в государственной регистрации права собственности на вновь создаваемое имущество; выдает свидетельство о государственной регистрации права собственности (в т.ч. на объект, указанный в ст. 219); принимает на учет бесхозяйные объекты вновь создаваемой недвижимости (в соответствии со ст. 225 ГК, см. коммент. к ней); совершает специальные регистрационные надписи на документах, отражающих возникновение права на вновь создаваемую недвижимость (п. 1-3, 7, 8 Положения). См. также коммент. к ст. 131, 164, 223 ГК.

3. Анализ судебной практики применения ст. 219 показывает, что:

1) право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку (п. 16 Обзора N 59);

2) объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано (п. 17 Обзора N 59);

3) ВС РФ не нашел нарушение закона некоторыми актами Минфина России (которые были обжалованы) в части, относящейся к необходимости государственной регистрации особо создаваемых объектов недвижимости (решение ВС РФ от 21.12.2000 N ГКПИ 2000-1357);

4) не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации (п. 7 Обзора N 21);

Статья 220. Переработка

1. Статья 220 посвящена возникновению права собственности на новую движимую вещь. По смыслу ст. 220 эта вещь:

а) изготавливается лицом не для себя, а для собственника материалов. Лишь в виде исключения право собственности на вещь, созданную в результате переработки, переходит к изготовителю, создателю. Это возможно только при наличии ряда условий: необходимо, во-первых, чтобы стоимость переработки существенно превышала стоимость материалов, во-вторых, чтобы изготовитель действовал добросовестно, в-третьих, чтобы он осуществил переработку для себя. Нарушение любого из этих условий (например, лицо изготавливало вещь для продажи, неправомерно завладело материалами, стоимость переработки ниже или незначительно (об этом можно судить только в результате учета всех конкретных обстоятельств, анализа характера переработки, объема трудозатрат, накладных расходов и т.д.) превышает стоимость материалов) означает, что право собственности на вещь, созданную в результате переработки, переходит к собственнику материалов;

б) изготавливается только из материалов, не принадлежащих создателю вещи.

2. В п. 1 ст. 220 установлено общее правило. Однако стороны в договоре могут предусмотреть, что в любом случае (т.е. невзирая, например, на существенное превышение стоимости переработки над стоимостью материалов) право собственности на вещь переходит к собственнику материалов. В договоре может быть условие и о том, что вещь, созданная в результате переработки, перейдет в собственность третьих лиц, а не переработчика или лица, которому принадлежат материалы.

3. По общему правилу, содержащемуся в п. 2 ст. 220, собственник материалов, который приобрел право собственности на новую вещь, обязан возместить изготовителю стоимость переработки (например, ЮЛ - собственник винограда, из которого изготовлено вино, должно возместить винзаводу стоимость переработки). Однако договором может быть предусмотрено, что переработчик создает новую вещь безвозмездно.

Переработчик, который в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 220 приобретет право собственности на вещь, обязан возместить собственнику материалов их стоимость. См. об этом подробный коммент. к ст. 702-739 ГК.

4. Недобросовестные действия, упомянутые в п. 3 ст. 220, могут выражаться не только в завладении материалами другого лица путем мошенничества, кражи и т.п. корыстных преступлений, но и путем совершения сделок под влиянием заблуждения, насилия, угрозы и т.д., в результате чего материалы оказались у переработчика. О размере подлежащих возмещению убытков см. ст. 15, 393 ГК. Недобросовестность действий переработчика должен доказать истец (собственник материалов), т.к. по общему правилу переработчик считается действующим разумно и добросовестно (ст. 10 ГК). С другой стороны, следует учитывать правила ст. 704-708, 716, 723, 736, 739 ГК (см. коммент. к ним).

Статья 221. Обращение в собственность общедоступных для сбора вещей

1. В ряде случаев сам закон разрешает любым третьим лицам, не являющимся собственниками природных ресурсов, сбор ягод, лов рыбы и т.д. Такие разрешения встречаются в рыбоохранном, водном, лесном, земельном законодательстве.

2. Общее разрешение, упоминаемое в ст. 221, может иметь самые разнообразные формы: это и объявление в местной печати, и сообщение по радио или телевидению, и объявление на стендах. Главное, чтобы разрешение исходило от собственника и позволяло любым третьим лицам сбор и добычу ягод, животных, лов рыбы и т.д. Если это разрешение касается лишь определенных лиц, то говорить о применении ст. 221 нельзя. С другой стороны, если в общем разрешении, исходящем от собственника, установлены какие-либо условия сбора, ловли, добычи вещей, упомянутых в ст. 221, то переход собственности ставится в зависимость от этих условий (например, условия, касающееся срока сбора и добычи (скажем, в течение только сентября), условие, касающееся определенных сортов ягод, определенных видов рыб, животных и т.д.). В противном случае действия лиц, которые осуществляли сбор и добычу, признаются недобросовестными, а переход права собственности к ним может быть оспорен. Следует иметь в виду, что изменения внесенные в ст. 221: Законом N 73 от 03.03.06 (в связи с введением в действие нового Водного кодекса) - вступили в силу с 08.06.06; Законом N 201 от 04.12.06 (в связи с принятием нового Лесного кодекса) - вступили в силу с 08.12.06; Законом N 333 от 06.12.07 (в связи с совершенствованием правового регулирования рыболовства и водных биологических ресурсов) - вступили в силу с 01.01.08.

Статья 222. Самовольная постройка

1. Признаки самовольной постройки достаточно полно указаны в п. 1 ст. 222. Самовольной считается:

а) постройка, произведенная юридическим или физическим лицом на земельном участке, не отведенном в порядке, установленном действующим Земельным кодексом, иными правовыми актами в области земельного законодательства. Следует обратить внимание на то, что имеется в виду землеотвод для строительства жилого дома, строения, сооружения и т.п. Если же участок был отведен, например, для сельскохозяйственного производства, для пастбища и т.п., то налицо самовольная постройка. Наконец, если земельный участок был отведен для возведения конкретного объекта (жилого дома), а лицо построило другой объект (административное здание, непригодное для жилья), то это также является самовольной постройкой;

б) постройка, созданная без получения необходимых на это разрешений. Например, приказом Минстроя России от 03.06.1992 N 131 введено Примерное положение о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ. Оно установило, что разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объектам производственного и непроизводственного назначения выдается застройщику органами архитектуры и градостроительства по решению территориальных органов исполнительной власти о строительстве объекта (п. 2). К заявлению застройщик должен приложить: проектную документацию, согласованную и утвержденную в установленном порядке; заключения экологической и государственной вневедомственных экспертиз; стройгенплан, согласованный с органами архитектуры и градостроительства, другими заинтересованными организациями; копию государственного акта на право собственности на землю (пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей); приказы заказчика, подрядчика и проектировщика о назначении на строительство объекта лиц, осуществляющих технадзор, авторский надзор, ответственного производителя работ (представляется в необходимых случаях); прошнурованный журнал работ (п. 7). В ряде случаев от застройщика могут дополнительно потребовать: соответствующую лицензию, заключение органов охраны памятников истории и культуры, заключение территориальной геологической организации о наличии (отсутствии) на месте строительства полезных ископаемых (п. 8). Органы архитектуры и градостроительства в срок не более 3 недель рассматривают представленные заявление, документы и материалы и выдают разрешение либо обоснованно отказывают в выдаче (п. 13). Указанные положения сохраняют силу в той мере. В какой не противоречат нормам ст. 30 Земельного кодекса; ст. 51 Градостроительного кодекса; ст. 2 Закона об архитектуре;

в) постройка, осуществленная с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил. Для решения вопроса о том, является ли нарушение существенным, можно воспользоваться нормами главы 9 действующего КоАП. В частности, существенными нарушениями являются:

уклонение от исполнения и несвоевременное исполнение предписаний, выданных органами, уполномоченными осуществлять функции контроля и надзора в области архитектуры, строительства и жилищно-коммунального комплекса;

нарушение обязательных требований нормативных актов в области строительства при выполнении проектных, строительно-монтажных работ, использование ненадлежащих стройматериалов, конструкций, изделий, влекущих снижение параметров прочности постройки;

нарушения, влекущие снижение прочности (т.е. способности материала, конструкции, изделия, узлов их сопряжения, грунта основания здания и сооружения воспринимать, не разрушаясь, расчетные нагрузки и воздействия);

нарушения, влекущие снижение устойчивости (т.е. способности здания, сооружения и т.п. сохранять состояние устойчивого равновесия под действием расчетного воздействия и нагрузок);

нарушения, влекущие снижение надежности (т.е. способности здания, иной постройки, его инженерных систем, несущих и ограждающих конструкций выполнять функции, определенные значениями нормируемых показателей.

Существенными являются также: грубые отступления от проектной документации (нарушение этажности, отклонения от габаритов постройки и т.д.), от градостроительных норм и правил (например, нарушение планировки застройки данного населенного пункта, конкретной улицы, осуществление надстроек, ухудшающих облик здания и т.п.);

г) постройка любого строения, иного объекта недвижимости. При этом лицо не приобретает ни одного правомочия собственника. Однако сама постройка или подлежит сносу, или суд может признать ее собственностью лиц, указанных в п. 3 ст. 222. См. также коммент. к ст. 199, 740-753 ГК.

2. Пункт 3 ст. 222 до 01.09.06 содержал абзац. который предусматривал (в изъятие из общего правила) возможность признания судом права собственности на самовольную постройку. Но для этого необходимо было соблюдение ряда условий:

право собственности могло быть признано только за лицом, осуществившим постройку, но не являющимся собственником (законным владельцем) земельного участка;

лицо, осуществившее самовольную постройку, лишь тогда могло быть признано судом ее собственником, когда ему в установленном порядке был предоставлен этот земельный участок. Причем не просто был предоставлен, а именно для целей строительства.

Однако, после 01.09.06 Законом N 99 от 30.06.06 эти положения из п. 3 ст. 222 были исключены. Данные обстоятельства нужно учитывать при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов.

Тем не менее и после 01.09.06 действует правило о том, что лицо, являющееся законным владельцем земельного участка, может быть (судом или в ином установленном законом порядке) признано собственником самовольной постройки, (но при условии, что оно будет согласно возместить застройщику его расходы). Однако размер этих расходов определяет суд в ходе рассмотрения дела.

Суд может признать право собственности за лицом, упомянутым в п. 3 ст. 222, только если такое признание не будет нарушать права и законные интересы третьих лиц, а также не будет создавать угрозу жизни или здоровью граждан (например, из-за того, что построенный дом неустойчив, грозит обвалом).

При невозможности соблюдения хотя бы одного из перечисленных условий суд обязан принять решение о сносе постройки.

3. Анализ судебной практики по применению ст. 222 показывает, что:

1) при рассмотрении дел о признании права собственности на жилой дом, иную недвижимость, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, суду следует истребовать от истца доказательства о предоставлении ему земельного участка (в установленном порядке), на котором возведена самовольная постройка (п. 34 Пост. Пленумов N 6/8);

2) суд не вправе удовлетворять требования наследников о признании за ними права собственности на самовольно возведенные наследодателем строения или помещения (п. 14 Постановления о наследовании);

3) самовольная постройка подлежит сносу лицом ее осуществившим либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 220 ГК (п. 2 Обзора от 01.08.07);

4) отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка (п. 2 Обзора N 61).

См. также Вестник ВАС РФ, 2001, N 11, с. 127-135. О практике КС, связанной с ст. 220 его определение N 595-О от 03.07.07.

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Пункт 1 ст. 223 устанавливает очень важное общее правило: право собственности переходит к приобретателю вещи с момента передачи ему этой вещи. Договор, упоминаемый в п. 1 ст. 223, - это, в частности, договор купли-продажи, договор поставки, договор мены, договор дарения. Во всех этих случаях одна сторона (продавец, поставщик, даритель и т.д.) передает вещь другой стороне (покупателю, одаряемому и т.д.).

2. Изъятие из этого правила может быть установлено и в законе, и в договоре. Например, при передаче вещи в долгосрочную аренду с правом выкупа право собственности переходит к приобретателю вещи лишь после уплаты выкупной цены полностью, если иное не установлено в договоре (см. коммент. к ст. 624 ГК). При передаче вещи (денег) в задаток право собственности переходит к держателю задатка, если передавшее его лицо не исполнило свои обязанности по договору (ст. 381 ГК). При купле-продаже в кредит право собственности на вещь возникает, по общему правилу, после уплаты всей стоимости (см. коммент. к ст. 488, 490 ГК).

3. Стороны в договоре могут установить, что право собственности перейдет к приобретателю в момент оплаты стоимости вещи. Иначе говоря, вещь может быть передана приобретателю, а право собственности на нее возникнет лишь после того, как он оплатит стоимость вещи. Но возможен и другой вариант: в случаях предоплаты вещь может быть еще и не передана приобретателю, однако стороны в договоре предусмотрели, что право собственности переходит к приобретателю с момента поступления денег на расчетный счет продавца, внесения денег в кассу продавца, передачи денег гражданину-продавцу и т.д. См. также коммент. к ст. 487, 491, 496 ГК.

4. Пункт 2 ст. 223 посвящен особому случаю перехода собственности к приобретателю: независимо от того, что вещь уже передана приобретателю, независимо от того, что она уже оплачена, независимо от того, что имуществом приобретатель уже владеет и пользуется, право собственности к нему переходит лишь после регистрации сделки по отчуждению вещи. Примером, в частности, могут служить:

продажа недвижимости (см. коммент. к ст. 549, 556 ГК);

отчуждение квартиры, жилого дома (см. коммент. к ст. 558 ГК);

продажа предприятия как имущественного комплекса (см. коммент. к ст. 131, 132, 559-566 ГК);

отчуждение земельных участков (ст. 164, 553 ГК);

возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК);

другие случаи, когда сделка должна быть зарегистрирована (см. коммент. к ст. 164 ГК).

Законом N 217 (он вступил в силу с 1 января 2005 г.) установлено, что теперь и у добросовестного приобретателя право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации права (за исключением случаев, когда собственник вправе истребовать недвижимое имущество даже у добросовестного приобретателя, см. об этом коммент. к ст 302 ГК).

5. Анализ судебной практики применения ст. 223 показывает, что:

1) отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания договора купли-продажи недвижимости недействительным. Однако в случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение (п. 14 Постановления N 8);

2) если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не произвел оплаты имущества, продавец вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов (ст. 395, 486 ГК). Регистрация перехода права собственности на недвижимость не является препятствием для расторжения договора, в т.ч. и в связи с неоплатой покупателем имущества (п. 15 Постановления N 8);

3) до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимость продавец не вправе совершать сделки по ее отчуждению (п. 2 Обзора N 21);

4) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности (п. 3 Обзора N 21);

5) договор простого товарищества, по которому одна из сторон обязуется в качестве своего вклада передать недвижимое имущество, не требует государственной регистрации. Однако суд вправе по требованию истца принять решение о государственной регистрации перехода недвижимости в общую долевую собственность (п. 18 Обзора N 59);

6) закон не предусматривает государственную регистрацию договора купли-продажи здания (п. 5 Обзора N 59);

7) если смешанный договор содержит элементы договора купли-продажи предприятия, то он подлежит государственной регистрации (п. 13 Обзора N 59);

8) государственной регистрации подлежит также переход права собственности на недвижимость, предоставляемую в качестве отступного (п. 15 Обзора N 59);

9) при утверждении мирового соглашения, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность жилое помещение, суд должен убедиться, что право собственности на это помещение у передающей стороны зарегистрировано (п. 19 Обзора N 59);

10) принимая решение об изъятии у ответчика имущества, суд должен убедиться в том, что спорное имущество не передано в собственность третьему лицу (Вестник ВАС РФ, 2001, N 8, с. 20);

11) регистрация права собственности на воздушное судно законодательством не предусмотрена (Вестник ВАС РФ, 2001, N 10, с. 18).