[Юстиниан]

8. Анализ судебной практики применения ст. 250 ГК показывает, что:

1) раздел дома означает прекращение общей долевой собственности, поэтому положения ст. 250 ГК о праве преимущественной покупки не применяются (БВС РФ, 2001, N 8, с. 14);

2) иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя должен быть заявлен не позднее чем в течение 3-х месяцев после продажи доли третьему лицу (п. 3 ст. 250 ГК). Этот срок является пресекательным, при его пропуске иск подлежит отклонению. Не подлежит (в указанной ситуации) удовлетворению и иск о признании сделки недействительной (п. 20 Постановления N 8);

3) продажа участником общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собственники откажутся от осуществления преимущественного права покупки в соответствии со ст. 250 ГК (п. 10 Постановления о приватизации жилья). См. также п. 7 Обзора N 102.

Статья 251. Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору

1. Комментируемая статья говорит о переходе доли во всех случаях отчуждения, т.е. и при продаже, и при мене, и при дарении, и т.д. В связи с этим момент перехода доли права общей собственности зависит от того, как решает закон вопрос о моменте заключения данного договора (мены, дарения и т.д.). Так, если договор купли-продажи считается заключенным с момента достижения соглашения сторон по всем существенным условиям договора (см. об этом коммент. к ст. 432-434, 438, 455-459 ГК), то договор дарения вещи по общему правилу считается заключенным с момента передачи вещи (см. также коммент. к ст. 572, 573 ГК). Поэтому для решения вопроса об определении момента перехода доли в праве общей собственности в каждом случае нужно исходить из вида договора, по которому переходит доля, и из того, что считает закон моментом заключения данного договора.

2. Стороны могут заключить соглашение, где момент перехода доли в праве общей собственности будет установлен иначе (например, только после оплаты покупателем или, скажем, после наступления какого-то условия и т.д.). Соглашение это должно быть заключено в письменной форме, т.к. это сделка, а сам переход доли в праве общей собственности изменит содержание других сделок (которые служат основанием права общей собственности и составлены в письменной форме, например договор о совместной деятельности). Об этом см. также коммент. к ст. 158-162, 434, 438, 452 ГК.

3. В ряде случаев доля в праве собственности передается по договору, подлежащему государственной регистрации (например, по договору ренты доли в праве собственности на жилой дом, на иную недвижимость). В этих случаях моментом перехода доли считается дата государственной регистрации этого договора (см. коммент. к ст. 223, 584 ГК). Впрочем, иногда и сам договор считается заключенным лишь с момента его госрегистрации (см., например, коммент. к ст. 560 ГК).

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, упомянутое в ст. 252, участники вправе разделить по своему усмотрению в любой пропорции (в т.ч. и не учитывая размера доли каждого в праве общей собственности). Дело в том, что ст. 252 говорит о разделе не права общей долевой собственности, а имущества, находящегося в общей долевой собственности. Как видим, это не одно и то же. Главное, чтобы участники при этом достигли единогласия (см. об этом коммент. к ст. 1042-1048 ГК).

2. Участник долевой собственности имеет безусловное право требовать выдела своей доли из общего имущества. На реализацию этого права согласия других участников не нужно. Они могут возражать против способа и условий раздела общего имущества, о порядке расчетов, о сроках и т.д., но на само право на выдел не влияет их согласие. Не имеет значения и то, что ранее стороны договорились не выделять свою долю в общем имуществе до истечения, скажем, 10 лет.

3. Соглашение о способе и условиях раздела - это сделка, которая, как правило, имеет письменную форму. Если участники долевой собственности не могут достичь соглашения о способах и условиях раздела имущества, то любой из них вправе обратиться в суд с требованием о выделе своей доли в натуре, о разделении имущества и т.д. (см. также коммент. к ст. 158-162, 434, 452 ГК).О практике КС, связанной с ст. 252 см. его определение от 07.02.08 N 242-О-О.

4. Иногда выдел доли в натуре (равно как и разделение имущества) невозможен. В ст. 252 называются две причины такой ситуации:

запрет выдела (раздела) в натуре, содержащийся в законе. В частности, это касается имущества, которое представляет собою культурную ценность (например, сервиз из 100 предметов, книги различных авторов в одинаковых роскошных переплетах, старинные стулья из салона великого художника и т.д.), и поэтому закон запрещает такой раздел (ст. 5 Закона РСФСР от 15.12.78 "Об охране и использовании памятников истории и культуры"). См. также ст. 4 Закона об обороте земель, ст. 18 федерального закона от 11.11.03 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах";

невозможно произвести выдел без нанесения несоразмерного ущерба имуществу. Это означает, что выдел либо приведет имущество в непригодное состояние, либо причинит ему такой вред, что оно в значительной степени утратит свое назначение и ценность, например если нескольким ЮЛ-предприятиям на праве долевой собственности принадлежит цех по изготовлению черепицы и один из участников требует выдела своей доли в натуре (печей для обжига). См. БВС РФ, 1998, N 6, с. 8.

5. Пункт 4 ст. 252 содержит очень важную норму: если выделяемое в натуре имущество несоразмерно мало по сравнению с долей участника в праве общей собственности, то последний имеет право на получение соответствующей денежной или иной компенсации. Следует, однако, учесть, что выплата компенсации вместо выделения доли допускается лишь в случаях, когда:

выделяющийся участник согласен на такую компенсацию;

доля такого собственника в имуществе незначительна. О том, значительна или нет эта доля, суд должен решать только на основе анализа всех фактических обстоятельств дела, рыночной стоимости имущества, его назначения, особенностей имущества, индивидуальных особенностей выделяющегося участника и т.д. Если суд сочтет имущество незначительным, то замена выдела в натуре компенсацией допускается без согласия выделяющегося;

доля не может быть реально выделена (например, если двухкомнатная квартира досталась по наследству двум взрослым братьям и сестре), согласие на компенсацию также не обязательно;

выделяющийся собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

6. Анализ судебной практики по применению ст. 252 показывает, что:

1) невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли (в т.ч. и в случаях, указанных в п. 4 ст. 252) не исключает права участников общей долевой собственности заявить требования об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон (п. 37 Пост. Пленумов N 6/8);

2) при определении порядка пользования общим имуществом суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который в конкретном случае может точно и не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников и реальную возможность совместного пользования (п. 37 Пост. Пленумов N 6/8).

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

1. В отличие от долевой общей собственности в совместной собственности доли участников не определены (п. 2 ст. 244 ГК). Это и вызывает необходимость того, чтобы участники сообща владели и пользовались имуществом. Однако содержащаяся в п. 1 ст. 253 норма имеет характер общего правила. Дело в том, что участники могут своим соглашением предусмотреть и раздельное владение и пользование имуществом. Соглашение это не обязательно должно иметь письменную форму - возможна и устная форма и форма конклюдентных действий и умолчания (см. об этом коммент. к ст. 158-162, 247, 434, 438 ГК). Однако в любом случае соглашение должно:

регулировать характер владения и пользования имуществом каждым из участников;

определять сроки (периодичность, время суток, день в неделю, время года и т.д.) пользования имуществом каждым из участников;

решать вопросы взаимодействия между участниками (например, при передаче от одного из них другому имущества во владение и пользование);

предусматривать порядок возмещения соответствующих расходов;

регулировать вопросы возмещения ущерба, причиненного другим участникам в случае повреждения, порчи данного имущества.

Правила ст. 253 применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности ГК или другими законами не установлено иное (п. 4 ст. 253). См. об этом например, ст. 35 Семейного кодекса; ст. 8 Закона о фермерах.

С учетом этого целесообразнее все же заключать письменное соглашение.

2. Всякое лицо, которое выступает стороной в договоре (сделке) по распоряжению имуществом одним из участников совместной собственности, вправе предполагать, что он распоряжается имуществом с согласия других собственников. Поэтому действия этого лица считаются разумными и добросовестными (п. 3 ст. 10 ГК).

Согласие о распоряжении имуществом, находящимся в совместной собственности, должно иметь письменную форму, т.к. на такое распоряжение участнику необходимо иметь полномочия, а это возможно на основе либо доверенности, либо договора (п. 1 ст. 182, п. 3 ст. 184 ГК). См. также коммент. к ст. 971, 976, 1005, 1009 ГК.

3. По общему правилу каждый из участников вправе совершать сделки по распоряжению имуществом. Для остальных участников совместной собственности такая сделка порождает соответствующие права и обязанности, если только они не докажут, что:

участник, совершивший сделку по распоряжению таким имуществом, не имел необходимых полномочий (например, не было доверенности либо срок действия ее истек);

другая сторона в сделке знала (или заведомо должна была знать) о том, что совершающий сделку по распоряжению общим имуществом участник не имеет необходимых для этого полномочий. Об этом можно судить лишь из конкретной обстановки (например, участник, распоряжающийся общим имуществом, предъявил контрагенту доверенность, срок действия которой уже истек).

Отсутствие хотя бы одного из этих условий не дает оснований для признания сделки недействительной. См. также коммент. к ст. 254, 256, 257 ГК.

Статья 254. Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли

1. Статья 254 позволяет разделить имущество, находящееся в совместной собственности, между участниками. Однако необходимым условием для такого раздела является предварительное определение доли каждого из участников в праве на общее имущество. Аналогично решается вопрос, когда только один из участников требует выдела своей доли имущества, - определить долю каждого необходимо и в этом случае. Определение доли в праве на общее имущество не означает, что остальные участники также обязаны разделить остающееся (после выдела доли участника, который пожелал осуществление выдела) имущество в натуре. Из смысла ст. 254 это не вытекает.

2. Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, предполагает его разделение между участниками в натуре, разумеется, при соблюдении условий, изложенных в п. 1 ст. 254. Выдел же доли одного из участников ведет к другим результатам: этот участник получает свою долю в имуществе в натуре, а оставшееся имущество становится общей долевой собственностью остальных участников.

Таким образом, при разделе имущества право общей собственности прекращается, а при выделе совместная собственность превращается в долевую.

3. По общему правилу и при разделе общего имущества, и при выделе доли участников совместной собственности признаются равными. Однако в соглашении между ними может быть предусмотрен и другой вариант: например, одному участнику переходит 2/3 имущества, а оставшееся имущество распределяется поровну между другими участниками; или, скажем, один из участников получает 1/3 имущества, другой - 1/4, третий - 1/5 и т.д. Возможность отступления от правила равенства долей при разделе имущества, находящегося в совместной собственности, признается и ВС РФ (БВС РФ, 1999, N 1, с. 9). Однако иногда сам закон предусматривает иной принцип раздела общего имущества на доли (например, особый порядок разделения земельного участка, находящегося в совместной собственности членов ФХ, п. 1 ст. 258 ГК). Об особенностях раздела имущества ФХ при наследовании см. коммент. к ст. 1179, 1182 ГК. См. также ст. 9 Закона о фермерах и ст. 38, 39 Семейного кодекса.

4. Об основаниях и порядке раздела общего имущества и выдела из него доли см. коммент. к ст. 252, 1049 ГК. Иногда закон устанавливает и другие правила. Так, средства производства, принадлежащие ФХ, при выходе одного из его членов разделу не подлежат, а вышедшему выплачивается денежная компенсация соразмерно его доле в общей собственности на это имущество (п. 2 ст. 258 ГК).

5. ВС РФ разъяснил, что:

1) выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа;

2) при отсутствии такой возможности суд вправе определить порядок пользования такой квартирой (п. 12 Постановления о приватизации жилья).

Статья 255. Обращение взыскания на долю в общем имуществе

1. Под словом "кредитор" в ст. 255 подразумевается любое лицо, перед которым согласно договору или иному обязательству участник общей собственности выступает должником (см. об этих понятиях ст. 307 ГК). Например, кредиторами участника общей собственности могут оказаться банк - по договору банковского кредита, подрядчик - по договору подряда, поставщик - по договору поставки и т.д. Если недостаточно другого имущества должника (не входящего в состав общей собственности), то его кредитор вправе предъявить требование о выделе его доли в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

2. Следует, однако, учесть ряд моментов:

а) кредитор получает право, упомянутое в ст. 255, и в случаях, когда у должника есть другое имущество (не относящееся к общей собственности), и причем довольно ценное, однако относящееся к имуществу, на которое обращать взыскание по закону нельзя (см. об этом коммент. к ст. 24 ГК);

б) если в общей собственности должника (и других участников) находится имущество, на которое нельзя обращать взыскание, то кредитор теряет право требовать выдела, а если он предъявит такое требование, оно не подлежит удовлетворению;

в) кредитор по общему правилу вправе требовать выдела доли должника в натуре, но остальные участники общей собственности также по общему правилу не обязаны это требование удовлетворить; они могут вместо выдела в натуре предложить кредитору выручку от приобретения ими доли должника.

3. Иногда характер общей собственности не позволяет удовлетворить требование кредитора о выделе доли должника в натуре (например, неделимая вещь - п. 4 ст. 244 ГК). В этой ситуации кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности. Он не имеет права требовать продажи имущества третьим лицам, т.к. это нарушило бы преимущественное право покупки других участников, установленное в ст. 250 ГК. Если только другие участники общей собственности откажутся от приобретения доли должника, кредитор получает право требовать по суду обращения взыскания на долю должника путем продажи ее с публичных торгов (о порядке их проведения см. ст. 448, 449 ГК).

4. Возражения остальных участников общей собственности приобрести долю должника могут выражаться не только в форме прямого отказа приобрести долю, но и в несогласии их с осуществлением выдела доли в натуре (независимо от причины) и в бездействии (например, они уклоняются от приобретения доли должника, игнорируют требования кредитора). Во всех этих случаях кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника путем ее продажи с публичных торгов.

5. О порядке определения рыночной цены (рыночной стоимости) доли см. коммент. к ст. 226, 229, 239, 250 ГК.

Статья 256. Общая собственность супругов

1. Пункт 1 ст. 256 устанавливает, что по общему правилу имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. В то же время брачным договором может быть установлена и общая долевая собственность на упомянутое имущество, и разделение права собственности на нажитое имущество, и т.д. (см. также ст. 33-39 СК).

2. Нажитым во время брака считается любое имущество, которое оказалось в собственности супругов правомерно. Не имеет значения то обстоятельство, что один из супругов работал, занимался предпринимательской деятельностью, а другой - домашним хозяйством, уходом за детьми или по иным уважительным причинам не имел самостоятельного заработка (п. 3 ст. 34 СК), иного дохода. В любом случае это имущество по общему правилу переходит в их совместную собственность, если договором между ними не было установлено иное. Это же касается доходов по акциям, облигациям, иным ценным бумагам, а также учредительских доходов, получаемых дивидендов по акциям и т.д., - они поступают в совместную собственность супругов, если иное не установлено договором между ними (п. 2 ст. 34 СК).

3. Пункт 2 ст. 256 устанавливает особый режим для некоторых видов имущества супругов:

а) имущество, принадлежавшее одному из супругов до вступления в брак, не является их совместной собственностью. Не имеет значения то обстоятельство, что после вступления в брак супруги совместно владели и пользовались этим имуществом (например, библиотекой, дачей, автомобилем и т.д.). В равной степени не играет роли, что после вступления в брак упомянутым имуществом пользовался только другой супруг (например, отец подарил своей дочери автомобиль, которым пользовался ее муж, т.к. она не умела им управлять). В любом случае имущество остается в собственности того супруга, которому оно принадлежало до брака;

б) имущество, полученное одним из супругов по наследству или в дар (во время брака), также не является их совместной собственностью.

Статья 256 не делает исключений и для случаев дарения имущества одним супругом другому. Так, женщина, которая была собственником автомобиля (или которой автомобиль подарил отец уже после вступления в брак), передала его по договору дарения (оформленному в установленном порядке) своему мужу. В этом случае собственником автомобиля становится муж, т.е. право совместной собственности не возникает.

Сложнее решается вопрос в случаях, когда один из супругов дарит другому имущество, приобретенное за счет их общих доходов (т.е. совместной собственности). Представляется, что если этот договор был оформлен надлежащим образом, то имущество поступает в собственность одаряемого. Нужно учесть, кроме того, что эта сделка по распоряжению совместным имуществом совершена с одобрения обоих собственников.