*594. Земля для дачников: сколько стоит подмосковная сотка

[Газета.Ru]

http://www.gazeta.ru/realty/2014/04/22_a_6002429.shtml
24.04.2014, 17:59
Количество земельных участков Подмосковья, выставленных на продажу, в разы превышает спрос

Стоимость земельных участков в Подмосковье снижается Стоимость земельных участков в Подмосковье снижается

Фотография: ИТАР-ТАСС
24.04.2014, 15:13 | Юлия Погорелова

Земельный рынок сейчас активно пополняется новыми предложениями. Однако спрос на участки ниже предложений в десятки раз. Чтобы избавиться от земли, собственникам приходится идти на значительные скидки – до 20–30%.

Земля в Московской области сейчас не пользуется спросом, количество сделок снижается по всем направлениям, отмечают эксперты, опрошенные «Газетой.Ru». По подсчетам компании Vesco Consulting, в первом квартале 2014-го по сравнению с первым кварталом 2013 года объем продаж в сегменте участков без подряда (земельные участки, на которых покупатель самостоятельно возводит дом, коммуникации, как правило, подведены к границе участка) снизился на 7%. Как рассказали в корпорации «Инком», темпы продаж снижаются в расчете на каждый отдельный проект на 5–8%. «Мы объясняем это тем, что в данном сегменте отсутствует механизм конкуренции – возможна только ценовая война. При этом цены не могут опускаться бесконечно, и во многих проектах они уже снижены до себестоимости, что «тормозит» продажи», – говорит руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Стоимость земельных участков продолжает снижаться на фоне увеличения предложения земельных участков без подряда. Доля проектов, экспонирующих данный формат, за год подросла с 72% (декабрь 2012-го) до 76% (декабрь 2013-го), подсчитали в ОПИН. Однако даже снижение цен не привлекает покупателей. «Несмотря на падение среднего чека (--9,8% по отношению к 2012 году), впервые за последние пять лет произошел отток покупателей из сегмента земельных участков без подряда: по итогам 2013-го зафиксировано снижение сделок по отношению к 2012 году на 21%. С 2010-го сегмент участков без подряда потерял 15% рынка. Налицо нарастающий дисбаланс – объем продаж падает, а объем предложений продолжает расти.

Ближайшие два-три года станут решающими: поселки на начальной стадии строительства, вышедшие, как им казалось, на волне рынка в самый продаваемые сегмент, заморозятся или вынуждены будут менять концепцию –

искать финансирование для комплексного строительства», — говорит заместитель генерального директора Vesco Consulting Татьяна Алексеева .

Например, в компании «Миэль — Загородная недвижимость» отметили, что у них представлено достаточно много предложений по земельным участкам, но спрос на них незначителен. В дальнейшем состояние земельного рынка, а именно участков без подряда, будет зависеть от макроэкономических факторов. «Более стабильным с точки зрения спроса, конечно, будет сегмент эконом-комфорт в поселках с центральными коммуникациями и инфраструктурой внутри проекта либо в непосредственном окружении. В связи с последними событиями немаловажно для покупателей в этом сегменте и то, что застройщик либо выставляет цены в рублях, либо зафиксировал курс валюты — это позволяет сохранить спрос на высоком уровне», — говорит руководитель аналитического центра ОПИН Денис Бобков.

Эксперты, опрошенные «Газетой.Ru», отмечают, что доля участков без подряда, ранее самый востребованный продукт, в объеме сделок будет сокращаться — однако такие земельные наделы будут все же востребованы среди частных лиц за счет того, что это самый дешевый продукт на рынке.

Аналогичная ситуация, а именно невостребованность земельных участков, наблюдается и у крупных инвесторов. Здесь эксперты также отмечают сокращение объема сделок — при том что предложение по сравнению с 2008 годом увеличилось в десятки раз. «Крупные компании приобретают участки исключительно для развития проектов (не с целью перепродажи, как это случалось раньше), при этом особенно важно сейчас для покупателя то, чтобы участок к моменту приобретения находился в определенной категории, с необходимым видом разрешенного использования, с проработанной проектной документацией и с возможностью подключения к коммуникациями», — поясняет директор департамента по работе с земельными активами ОПИН Елена Филимонова.

Невостребованность участков эксперты объясняют тем, что многочисленные представленные в продаже земельные угодья сельхозназначения не пригодны для реализации проектов.

Рынок земли сейчас стоит, отмечает руководитель центра развития недвижимости РУМБ Денис Владиславлев. «Стоимость участка зависит исключительно от того, какой проект можно реализовать на этом участке. В ближайшем Подмосковье практически не осталось земель сельхозназначения – они все переведены в другие категории. В дальнем Подмосковье перспективы туманные – застройщики не готовы туда идти и реализовывать проекты».

Статистика Росреестра подтверждает тенденцию. В Московской области в первом — тертьем кварталах 2013-го по сравнению с 2012 годом количество сделок с земельными участками с/х назначения площадью от 10 га снизилось. Так, общая площадь реализованных земельных участков составила 6350 га в 2012 году и 1555 га в 2013-м.

Из-за огромного количества предложений, введения новых законов, условий на рынке для собственников, имеющих сельхозземли (проверки, штрафы за неиспользование земли по назначению, повышение платы за изменения категории и ВРИ), цены на земельные участки снижаются либо стоят на месте, объясняет Елена Филимонова. «Исключение могут составить участки, готовые под девелопмент со всей необходимой документацией», — говорит эксперт.

Однако даже на земельные участки, которые в хорошем состоянии и с подведенными коммуникациями, значительного увеличения стоимости не наблюдается.

Более перспективным районом эксперты называют Новую Москву — здесь до конца года стоимость земельных участков может вырасти на 10%. Если говорить об участках без подряда в Новой Москве, то здесь разница в цене по сравнению с Подмосковьем достаточно весома — 3,5 раза. «Подобный ценовой разрыв объясняется качеством предложения: объекты Новой Москвы — преимущественно коттеджные поселки бизнес-сегмента со всеми центральными коммуникациями, расположенные ближе к Москве, многие на финальной стадии строительства. Сегмент участков без подряда в Новой Москве прирастает не столь активно, как по остальным направлениям Московской области», — говорит Татьяна Алексеева.

При этом именно новый статус территории на юго-западе Подмосковья сделал земли для частных лиц невостребованным форматом.

%«Новая Москва — это отдельный сегмент. Учитывая, что речь идет о московских землях, то мы имеем дело с исчезающим форматом», — считает Дмитрий Таганов.

В пределах 5 км от МКАД проекты индивидуальной жилой застройки уже не востребованы, особенно на территории Новой Москвы, подтверждает Денис Владиславлев. «Застройщик построил семь коттеджей большой площадью, сделал чистовую отделку. Однако компания не смогла их продать — поэтому застройщик запланировал снос всех объектов и стал разрабатывать проект планировки квартала многоквартирных домов. Сейчас однокомнатная квартира в типовом панельном доме — это единственный формат, который продается в Подмосковье», — рассказывает Владиславлев.

[Бэла Ляув]

https://www.vedomosti.ru/realty/arti...izimaet-zemlyu
Статья опубликована в № 4049 от 06.04.2016 под заголовком: Дело о возврате земли

Подан первый иск об изъятии не используемой по назначению сельхозземли
05.04.1623:52Ведомости

Подмосковные власти перешли от угрозы изымать не используемые собственниками сельхозземли к делу
А. Махонин / Ведомости

Информация об иске областного минимущества к ЗАО «Ленинское» содержится в материалах Арбитражного суда Московской области. Министерство просит изъять у этого ЗАО земельный участок, который не используется по целевому назначению, рассказал «Ведомостям» зампредседателя правительства Московской области Александр Чупраков. Речь идет об участке площадью 226,9 га к северо-западу от д. Родионово Егорьевского района. В суд минимущество обратилось после проверок, проведенных Коломенским отделом Управления Россельхознадзора по Москве, Московской и Тульской областям и выявивших факт неиспользования земельного участка по назначению: на нем не росло ничего, кроме сорняков, говорит Чупраков.

«Мы будем отстаивать свои интересы всеми законными способами» – это единственное, что согласился сказать «Ведомостям» представитель «Ленинского».

Это предприятие входит в агропромышленный холдинг «Эксима», объединяющий, как говорится на его сайте, 20 предприятий с общей численностью сотрудников свыше 6000 человек, в том числе Микояновский мясокомбинат. Ежегодно компании холдинга поставляют на рынок свыше 500 000 т продовольствия, в том числе мясо и мясопродукты, сахар, сливочное и растительное масло и т. д.
В Думу внесен законопроект об ужесточении порядка изъятия неиспользуемых сельхозземель

Изъятие земли – процедура длительная и многоэтапная, предупреждает партнер юридической группы «Яковлев и партнеры» Нина Евстратова: прежде чем подавать иск, необходимо привлечь нарушителя к административной ответственности, выдать предписание об устранении нарушения. Только если предписание не исполнено, можно требовать изъятия земельного участка и его продажи с публичных торгов.

К административной ответственности «Ленинское» уже привлекалось и было оштрафовано на 155 000 руб. за нарушение земельного законодательства, говорит Чупраков. Предварительное заседание по делу Арбитражный суд Московской области назначил на 12 апреля 2016 г.
С 2013 г. Московская область удвоила земельный банк
Московская область вдвое увеличила земельный банк
Часть земель уже предоставлена в аренду сельхозпроизводителям

Ускорить разработку законопроектов, позволяющих изымать не используемые по назначению земли у владельцев и возвращать их в оборот, поручал региональным властям российский президент Владимир Путин. Несколько лет назад Подмосковье выступило с такими законодательными инициативами, стимулирующими собственников активнее осваивать земли. Если сельхозземля используется по назначению, то ее владелец платит налог в 0,3% от ее кадастровой стоимости, если не использует – то уже 1,5%. Вдобавок, если земля не используется по назначению, ее собственнику грозит штраф – до 10% от кадастровой стоимости (но не более 500 000 руб. за участок), а если ситуация не меняется три года, то власти могут инициировать процедуру изъятия земли в судебном порядке.

Поступления от продажи земельного участка выплачиваются его бывшему собственнику – за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов, говорит Евстратова. Если торги признают несостоявшимися, то в течение двух месяцев после этого участок может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене торгов. Земля, изымаемая у «Ленинского», вряд ли стоит много – максимум 800 руб. за сотку, т. е. около 18 млн руб., считает гендиректор «Гео девелопмента» Максим Лещев.

Область всегда жаловалась, что у нее почти нет в собственности земель, которыми она могла бы распоряжаться, напоминает партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский. Формально неразграниченными госземлями в Московской области в подавляющем большинстве случаев распоряжаются муниципалитеты. Несколько лет назад подмосковные власти предприняли первые попытки изымать неиспользуемые земли, но, как правило, не слишком успешные: опытные землевладельцы тогда отбили плохо подготовленную атаку властей, рассказывает Можаровский.

До конца апреля область подаст иски еще к ряду компаний, обещает Чупраков, а всего она может изъять около 900 га.

Это показательное выступление областных властей: они показывают, что так будет и дальше, считает Лещев. Примеров изъятия будет все больше, уверен гендиректор консалтинговой компании «Земер» Илья Терентьев, так как есть поручение президента, это многих подтолкнет заняться землей и неиспользуемых участков станет меньше.