*1706. Общая собственность

[Юстиниан]

http://prozakon.su/a67?id=38258

Постатейный комментарий к части 1 Гражданского кодекса РФ

Глава 16. Общая собственность

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Статья 244 допускает смешанную общую собственность любых лиц, т.е. доли в ней могут принадлежать и частным собственникам, и ЮЛ (основанным, например, на муниципальной собственности), и собственникам-иностранцам.

2. Долевая собственность возникает по общему правилу всегда, когда возникает общая собственность. И лишь в виде исключения, когда сам закон особо это оговаривает, допускается образование общей совместной собственности на имущество (см., например, коммент. к ст. 217, 256 ГК).О случаях когда закон допускает возникновение совместной собственности см. ст. 34 Семейного кодекса; ст. 6 Закона о фермерах; ст. 4 Закона о садоводах.

3. Статья 244 ГК говорит именно об определении доли в праве собственности на имущество, а не о доле имущества. Иногда само имущество разделить нельзя, однако определить долю права собственность на это имущество вполне возможно. В частности, именно общая долевая собственности (если иное не установлено законом) возникает при поступлении в собственность нескольких лиц неделимых вещей (см. о них коммент. к ст. 133 ГК). Так, если два ЮЛ, объединив свои финансовые ресурсы, приобрели подъемный кран для совместного пользования, то сам предмет разделить невозможно, но определить долю права собственности (например, в договоре) не составит большого труда. В настоящее время долевая общая собственность имеет ряд разновидностей:

собственность участников договора о совместной деятельности (см. коммент. к ст. 1041-1049 ГК);

собственность лиц, являющихся собственниками квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК);

собственность участников товарищества собственников жилья (ст. 291 ГК).

ВС РФ разъяснил, что имущество признается общей собственностью, если доказано наличие соглашения между покупателем и другим лицом (претендующим на это имущество) о совместной покупке и вложении последним своих средств для приобретения имущества (определение ВС РФ от 15.10.1998).

Иногда в собственности двух и более лиц правомерно оказывается имущество, которое не подлежит разделу в силу закона (например, собрание редких картин известных художников, сервиз из 12 предметов, имеющий историко-художественную ценность). В этих случаях также возникает право на долю в праве собственности.

Однако общая собственность на делимые вещи по общему правилу не допускается. Лишь тогда, когда сами стороны в договоре устанавливают иное, долевая общая собственность возникает и на делимую вещь, но одного соглашения сторон для этого недостаточно, необходимым условием является также то, что закон прямо допускает возникновение совместной собственности на делимую вещь (например, п. 3 ст. 258 ГК допускает соглашение о совместной собственности членов ФХ). В ряде случаев возникновение общей долевой собственности на делимые вещи прямо предусмотрено самим законом (например, общая собственность на имущество, в т.ч. делимые вещи, созданное или приобретенное участниками совместной деятельности - ст. 1043 ГК).

4. Доля в праве общей собственности на имущество определяется соглашением сторон, а если оно не достигнуто - судом. Однако по общему правилу (если закон не установил иное) определение доли в общей собственности не означает фактического раздела имущества в натуре, а при невозможности этого - выплаты денежной компенсации (БВС РФ, 1999, N 5, с. 6; 2005, N 9, с. 4).

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности

1. Чаще всего доли собственности можно определить на основании соглашения сторон. Например, ЮЛ, заключая договор о совместной деятельности, определяют доли каждого участника совместной деятельности в общей собственности (ст. 1043 ГК), а каждый участник этого договора осуществляет бухгалтерский учет своей доли собственности в соответствии с приказом Минфина России от 28.11.2001 N 97н "Об утверждении указаний об отражении в бухгалтерском учете организаций операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом", установившего порядок отражения в бухгалтерском учете и отчетности операций, связанных с осуществлением совместной деятельности.

Иногда сам закон позволяет определить доли в общей собственности. Примерами могут служить право на обязательную долю в собственности, передаваемой по завещанию, наследование долей в собственности, передаваемой наследникам по закону, и т.д. Это относится и к определению долей ЮЛ в общей собственности.

Однако в ряде случаев долю определить невозможно ни по закону, ни из анализа соглашения между участниками. В этом случае они равны.

2. Соглашение всех участников, упомянутое в п. 2 ст. 245, может быть заключено только в письменной форме. Дело в том, что это соглашение - суть сделка, которая не может быть совершена в момент исполнения (ст. 159 ГК); кроме того, участники долевой собственности обычно заключают письменную сделку (например, договор о совместной деятельности, устав кондоминиума), поэтому соглашения, изменяющие эту сделку, также должны иметь письменную форму (см. об этом коммент. к ст. 432, 434, 438, 452, 1041 ГК).

Соглашение определяет:

доли в общей собственности в зависимости от вклада каждого участника;

изменение долей в зависимости от изменения вклада в образование общего имущества (примером могут служить изменения и дополнения, вносимые в договор о совместной деятельности, связанные с увеличением вклада в составе общего имущества участников договора);

доли в общей собственности в зависимости от приращения общего имущества. При отсутствии такого соглашения доля в приращенном общем имуществе определяется в судебном порядке (БВС РФ, 1999, N 5, с. 6).

3. Неотделимые улучшения (п. 3 ст. 245 ГК) - внесенные в имущество изменения, которые без причинения вреда этому имуществу нельзя от него отделить (реконструкция здания или сооружения, замена оборудования и т.д. - см. коммент. к ст. 623 ГК). Этим они отличаются от отделимых улучшений (например, установка съемных декоративных решеток на радиаторы отопления, монтаж внутри складского помещения легко демонтируемого сборного модуля для сохранности особо ценных деталей). ВАС РФ указал, что удовлетворяя иск, суд должен указать доказательства, обосновывающие его вывод о том, что истец произвел неотделимые улучшения сооружения, в результате чего оно приобрело признаки недвижимости (Вестник ВАС РФ, 2001, N 3, с. 20).

Тот из участников, который внес неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество лишь при условии, что эти улучшения:

а) произведены за его счет;

б) осуществлены в установленном порядке, т.е. с согласия других участников, без причинения ущерба им и общему имуществу, при наличии соответствующих разрешений (например, от служб пожарной охраны, санитарно-эпидемиологической службы, экологической службы и т.д., когда получение такого разрешения необходимо);

в) действительно увеличивают общее имущество, приращивают его объем, стоимость и т.д.

Отделимые улучшения не влекут за собой соответствующего увеличения в праве общей собственности. Они поступают по общему правилу в собственность того лица, которое их осуществило. Однако между участниками долевой собственности может быть заключено соглашение, что если кто-либо из них произведет отделимые улучшения, то они поступят в общую собственность, а доля последнего в праве на общее имущество возрастет. Следует учесть, что на само осуществление отделимых улучшений согласия других участников не требуется. См. подробнее коммент. к ст. 623, 662 ГК.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Комментируемая статья позволяет участнику долевой собственности по своему усмотрению (т.е. без получения предварительного согласия других участников) принять решение и о возмездном отчуждении своей доли (продать ее, обменять), однако при прочих равных условиях последние имеют преимущественное право приобретения доли (см. об этом п. 1 ст. 250 ГК). Если другие участники долевой собственности откажутся (не воспользуются) своим преимущественным правом, то он может без их согласия продать долю другим лицам.

Статья 246 позволяет участнику обременять свою долю залогом без согласия других участников. Поскольку залог не предполагает автоматического возмездного отчуждения, то отдать долю в залог возможно по усмотрению участника, т.е. без согласия других участников. Если же этот участник не выполнит обязательство перед кредитором по сделке, последний вправе обратить взыскание на его долю в праве собственности в порядке, установленном в ст. 255 ГК. См. также коммент. к ст. 346, 354, 355 ГК.

2. Комментируемая статья устанавливает весьма важное правило: распоряжение всем имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Иначе говоря, если распоряжение каждым участником своей долей осуществляется в порядке, описанном нами выше, то для распоряжения всем имуществом необходимо единогласие. При этом если единогласия нет, следует раздел (выдел) имущества, поскольку подобные споры суд решать не вправе. ВС РФ указал, что согласно ст. 246, 253 ГК мена (обмен) переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности (п. 11 Постановления о приватизации жилья). Об особенностях совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения см. ст. 12 Закона об обороте земель.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование общим имуществом, исходя из комментируемой статьи, осуществляется:

а) по соглашению участников долевой собственности. При этом речь идет о единогласии. Соглашение в данном случае может иметь как письменную форму (а иногда именно письменная форма такого соглашения предусмотрена законом, например в договоре о совместной деятельности - ст. 1044 ГК, в договоре товарищества собственников жилья - ст. 291 ГК, и т.д.), так и устную (если иное не установлено законом). В простейших ситуациях соглашение может иметь и форму конклюдентных действий (т.е. когда из поведения всех участников явствует, что они согласны с определенным характером владения и пользования общей долевой собственностью, например несколько ЮЛ приобрели в общую долевую собственность вычислительный центр, которым они пользуются по мере надобности), и форму молчания (т.е. когда каждый из участников своим молчанием выразил согласие с порядком владения и пользования общим имуществом, избранным другими участниками);

б) в том порядке, который определен судом, если сами участники к соглашению не пришли. Требование определить порядок владения и пользования общей долевой собственностью может исходить как от одного, так и от нескольких участников.

2. При долевой собственности участник вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества в натуре. Это требование по общему правилу должно быть удовлетворено. Если другие участники возражают (препятствуют) этому, то по заявлению заинтересованного участника вопрос решает суд. Однако при этом необходимо учесть следующее:

можно требовать предоставления лишь той части имущества, которая соразмерна доле участника в общей собственности. Анализ п. 2 ст. 247 позволяет сделать вывод, что если участник требует предоставить ему часть имущества, которая меньше его доли в общей собственности, то и в этом случае требование должно быть удовлетворено;

чтобы предоставление в натуре части общего имущества во владение и пользование было возможно. В противном случае этот участник вправе требовать от остальных соответствующей компенсации (они обязаны это требование удовлетворить). В случае отказа удовлетворить такие требования участника, а также спора о размерах компенсации он вправе обратиться в суд в общем порядке (ст. 11 ГК). Об особенностях определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности см. ст. 14 Закона об обороте земель.

Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности

1. Плоды, упомянутые в ст. 248, - это любые поступления, полученные в результате использования имущества, способного размножаться, плодоносить (плоды фруктовых деревьев, приплод рабочего скота, молоко, яйцо, цветы, целебные травы, получаемые в цветниках, мед и т.д.).

Продукция - это не только промышленная продукция, но и товары народного потребления, а также полуфабрикаты, сырье, комплектующие и т.п., получаемые в результате использования имущества, находящегося в долевой собственности (например, детали, изготовляемые на заводе, книги, производимые на полиграфическом оборудовании, и т.д.).

Доходы - это любые поступления от использования имущества, которые не относятся к плодам, продукции (проценты по банковским денежным вкладам, дивиденды по акциям, доходы от сдачи общего имущества в аренду и т.д.). См. также коммент. к ст. 136 ГК.

2. Поступив в состав общего имущества, плоды, продукция, доходы увеличивают его размер. Впрочем, ст. 248 обязывает их распределить, т.е. установить долю права собственности на них. По общему правилу такое распределение производится соразмерно доле каждого участника в долевой собственности пропорционально увеличению долей. Однако стороны могут предусмотреть и иные варианты (например, все поступления делятся поровну, независимо от доли каждого участника, участникам с меньшей долей распределяют большую часть поступлений, и т.д.). Распределение плодов, продукции и доходов возможно и в натуре (т.е. физически); тогда изменение размеров долей в общей долевой собственности не происходит. Следует учесть, что и в этом случае по общему правилу распределение осуществляется с учетом доли каждого участника, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности

1. Налоги, упомянутые в ст. 249, это обязательные, индивидуально безвозмездные платежи, взимаемые с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства или муниципальных образований (п. 1 ст. 8 НК), например:

налог на имущество организаций;

налог на имущество физических лиц;

налог на недвижимость;

земельный налог;

иные налоги. (ст. 13-15 НК).

Сборы - это обязательные взносы, взимаемые с организаций и физических лиц, уплата которых является одним из условий совершения в интересах плательщиков сборов госорганами, органами местного самоуправления, их должностными лицами юридически значимых действий, включая предоставление определенных прав или выдачу разрешений (лицензий) (п. 2 ст. 8 НК).

Иные платежи предусмотрены природоохранным, жилищно-коммунальным законодательством, органами власти субъектов РФ и органами местного самоуправления в пределах их прав и полномочий.

Издержки по содержанию и сохранению общего имущества - это, например, затраты, связанные с охраной имущества, его ремонтом, поддержанием в надлежащем состоянии, затраты, связанные с предоставлением прокорма животным, с их ветеринарным и иным обслуживанием, затраты на противопожарные мероприятия, обязательное техническое обслуживание (см., например, об этом ст. 252-270 НК).

2. Правила ст. 249 императивны: именно каждый из участников долевой собственности обязан нести упомянутые в ст. 249 расходы соразмерно своей доли. Соглашением сторон не могут быть установлены иные правила (например, о том, чтобы некоторых участников с учетом их тяжелого материального положения освободить от обязанности нести расходы, некоторые участники будут нести все расходы, освободив от этого остальных, и т.п.). Речь идет о расходах на содержание и сохранение имущества.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. Комментируемая статья говорит лишь о двух формах отчуждения доли в праве общей собственности - о продаже и о мене. Таким образом, в отношении других форм правила ст. 250 не применяются (например, при дарении, завещании).

Посторонним лицом, упоминаемым в ст. 250, являются любые третьи лица, т.е. не участники долевой собственности. В качестве таких лиц могут выступать не только граждане, но и ЮЛ, даже если остальные участники права долевой собственности - граждане.

Преимущественное право остальные участники долевой собственности имеют лишь на покупку доли (если участник именно продает, а не обменивает долю в праве собственности), а не на то, чтобы потребовать от него обменять свою долю на иное имущество. Иначе говоря, если участник решил продать долю в праве общей собственности, то другие участники имеют преимущественное право (перед третьими лицами) покупки. С другой стороны, если участник решил именно обменять свою долю на какое-то имущество, то у остальных участников возникает преимущественное право лишь на обмен (они не вправе требовать продажи).

2. Преимущественное право возникает у остальных участников долевой собственности лишь:

а) при условии, что они готовы заплатить за продаваемую долю ту цену, которую запросил продавец доли. При этом не имеет значения то обстоятельство, что участник, продающий свою долю, запросил несоразмерно высокую цену (т.е. значительно или даже в несколько раз превышающую уровень сложившихся цен в данном регионе). Если упомянутые участники не согласны (либо не в состоянии) уплатить такую цену, то это не считается нарушением их преимущественного права на покупку, а участник вправе продать свою долю третьим лицам, готовым за нее эту цену уплатить. Сказанное относится и к обмену доли (с учетом специфики таких сделок); если приобрести долю пожелают сразу несколько участников, продавец выбирает любого из них по своему усмотрению (возможна и продажа частей доли каждому желающему с последующим перераспределением долей).

Если в ходе переговоров с участниками долевой собственности один из них предложил приобрести долю на более выгодных условиях, чем остальные, продавец вправе уступить долю именно ему, т.к. другие участники не имеют перед ним никакого преимущественного права, а требования о письменном извещении, о равенстве условий продажи относятся к случаям, когда доля продается посторонним лицам;

б) при соблюдении прочих условий продажи доли. К их числу могут, в частности, относиться:

условие о продаже доли в праве общей собственности с отсрочкой передачи вещи в натуре (например, продажа доли в общей собственности на дом с условием передачи дома новому собственнику лишь по окончании дачного сезона);

условие о предоплате;

условие о том, чтобы покупатель доли в общей собственности дополнительно выполнил обязательства продавца перед третьими лицами;

условие о пожизненном содержании продавца - участника общей долевой собственности;

условие о доставке вещи (при обмене) в другой населенный пункт и т.д.

Но нельзя в качестве прочих выдвигать такие условия, которые противоречат закону. Так, неправомерным условием при продаже доли участником-резидентом другим резидентам является требование уплатить покупную цену в СКВ (см. об этом коммент. к ст. 140, 141, 317 ГК). Неправомерным явилось бы и условие о сокращении сроков покупки, указанных в п. 2 ст. 250.

3. Публичные торги, упомянутые в п. 1 ст. 250, могут проводиться при отсутствии согласия остальных участников долевой собственности на приобретение доли участника, на которую обращено взыскание третьих лиц - кредиторов этого участника (см. об этом подробнее коммент. к ст. 255, 448, 449 ГК).

К иным случаям проведения публичных торгов, упомянутым в ст. 250, в частности, относится продажа жилого помещения, являющегося общей долевой собственностью нескольких лиц, если они нарушают установленные законом правила пользования и содержания жилья (ст. 293 ГК).

4. Обязанность продавца письменно известить остальных участников долевой собственности - безусловная. Письменная форма извещения считается соблюденной, если разосланы письма, телеграммы, сообщения по факсу и т.п. В извещении должны быть четко и однозначно изложены все условия продажи (обмена) доли. При несоблюдении этих требований закона считается, что участник нарушил право преимущественной покупки доли другими участниками.

В то же время извещать всех участников необязательно, если продавец доли решил продать ее конкретному участнику долевой собственности. Дело в том, что ст. 250 говорит о преимущественном праве участников перед посторонними лицами, а друг перед другом они такого права не имеют.

5. Пункт 2 ст. 250 различает отказ купить долю от случая, когда другие участники не приобретут долю.

Анализ ст. 250 позволяет сделать вывод, что отказ от покупки доли означает, что другие участники долевой собственности прямо и однозначно выразили свою волю - они не захотели покупать долю. Отказ может быть оформлен в виде письменного извещения продавца, в виде устного отказа при личной встрече, в ходе телефонных переговоров и т.д. Статья 250 не говорит, что отказ обязательно должен иметь письменную форму, значит, он возможен (с учетом исполнения ст. 158-161 ГК) и в устной форме. Если впоследствии отказавшийся участник предъявит требование о переводе на него прав и обязанностей покупателя лишь на том основании, что продавец на свое письменное извещение должен был дождаться письменного отказа, а он продал долю посторонним после получения отказа от других участников в устной форме, то действия продавца будут считаться разумными и добросовестными, пока не будет доказано обратное (например, участнику удастся доказать, что в ходе устных переговоров он не заявлял об окончательном отказе, а решил еще подумать).

Случаи же неприобретения доли возникают в ситуациях, когда:

надлежащим образом извещенные участники долевой собственности не заявили прямо об отказе от покупки;

истекли сроки приобретения, упомянутые в п. 2 ст. 250.

6. Упомянутый в п. 3 ст. 250 трехмесячный срок предъявления требований в суд о нарушении продавцом доли права преимущественной покупки - это разновидность сокращенного срока исковой давности (см. коммент. к ст. 197-200 ГК). Если в этот срок с подобным иском в суд обратилось сразу несколько участников долевой собственности, то суд должен отдать предпочтение тому лицу, которое подало иск первым. Если в суд одновременно обратилось несколько участников (каждый от своего имени), то суд, исходя из всех обстоятельств дела, вправе удовлетворить требование того из участников, который, по мнению суда, больше других нуждается в приобретении отчуждаемой доли.

7. Пункт 4 ст. 250 содержит весьма важную норму - уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Иначе говоря, в изъятие из общих норм об уступке прав требования (см. об этом коммент. к ст. 382-390 ГК) участник долевой собственности, имеющий преимущественное право покупки, не может уступить его другому лицу (чьим должником он является). Сам он вправе приобрести долю преимущественно перед третьими (посторонними) лицами, но своему кредитору это право уступить не может.

Поскольку п. 4 ст. 250 запрещает лишь уступку преимущественного права с учетом того, что это право участники долевой собственности имеют только перед посторонними лицами, следует сделать вывод, что уступка права покупки доли одним участником долевой собственности (например, тем из них, которого выбрал сам продавец) другому участнику допускается.