*1717. Содержание права собственности

[Консультант]

http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/5_33.html

Глава 13. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Статья 210. Бремя содержания имущества

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 211. Риск случайной гибели имущества

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 212. Субъекты права собственности

1. В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

2. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

3. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом.

Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.

4. Права всех собственников защищаются равным образом.

Статья 213. Право собственности граждан и юридических лиц

1. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

2. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных пунктом 2 статьи 1 настоящего Кодекса.

3. Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

(в ред. Федерального закона от 03.11.2006 N 175-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенного ими имущества и могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами. Учредители (участники, члены) этих организаций утрачивают право на имущество, переданное ими в собственность соответствующей организации. В случае ликвидации такой организации ее имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, используется в целях, указанных в ее учредительных документах.

Статья 214. Право государственной собственности

1. Государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).

2. Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

3. От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

4. Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296).

Средства соответствующего бюджета и иное государственное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями, составляют государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа.

5. Отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном законом.

Статья 215. Право муниципальной собственности

1. Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

2. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

3. Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296).

Средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.

Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками

1. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265);

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268);

сервитуты (статьи 274, 277);

право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296).

2. Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.

3. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

4. Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса.

Статья 217. Приватизация государственного и муниципального имущества

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

[Юстиниан]

http://prozakon.su/a67?id=38220

Постатейный комментарий к части 1 Гражданского кодекса РФ

Глава 13. Общие положения

Статья 209. Содержание права собственности

1. Комментируемая статья регулирует правомочия собственника имущества. К отношениям интеллектуальной собственности (см. об этом коммент. к ст. 138 ГК) нормы гл. 13 ГК не применяются. Иначе говоря, ст. 209 характеризует правомочия собственника вещей, т.е. денег, ценных бумаг, иного имущества (в т.ч. предприятий как имущественных комплексов, ст. 128, 132 ГК). О классификации вещей как объектов гражданского права, а значит, и права собственности см. коммент. к ст. 129-137 ГК.

2. Право владения как одно из правомочий собственника, один из элементов права собственности, означает, что собственник, прежде всего, физически владеет имуществом. Однако сводить только к этому право владения нельзя, ибо оно может проявляться и в осуществлении хозяйственного господства над имуществом. Это право чаще всего и прежде всего принадлежит самому собственнику имущества. Однако имуществом могут владеть и арендаторы, и лица, которым оно передано в безвозмездное пользование, и нашедшие имущество, и лица, у которых имущество оказалось неправомерным путем, и т.д. В связи с этим различают:

а) законное владение имуществом (например, законными владельцами являются собственник, арендатор по договору аренды, комиссионер по договору комиссии, участник договора о совместной деятельности, которому другой участник (собственник) передал свое имущество для ведения совместной деятельности, и т.д.). Во всех этих случаях владелец (собственник или лицо, которое владеет имуществом с его ведома) осуществляет право владения на законных (т.е. установленных законом и иными правовыми актами) основаниях, правомерно;

б) незаконное владение, т.е. которое не только не основано на законе, но и прямо противоречащее ему (например, мошенник, обманным путем завладевший чужим имуществом, угонщик транспортного средства и т.д.).

Различают также добросовестных и недобросовестных владельцев. Добросовестным владельцем прежде всего является собственник; им могут быть и иные законные владельцы. Возможны случаи, когда добросовестным владельцем является лицо, которое владеет имуществом без какого-либо правового основания. Решающим условием такого добросовестного владения является то, чтобы при этом прямо не нарушались нормы закона или иного правового акта (например, из-за отсутствия правовой нормы). При недобросовестном владении лицо знает либо должно знать, что его владение незаконно, т.е. прямо противоречит нормам закона, иного правового акта (ст. 303 ГК). О правовых последствиях различий между добросовестным и недобросовестным владением см. коммент. к ст. 302, 303 ГК.

3. Право пользования имуществом традиционно определяется в отечественном гражданском праве как возможность (право) извлекать из имущества его полезные свойства. Причем такая возможность должна быть основана на законе, ином правовом акте. Дело в том, что извлекать полезные свойства вещи, эксплуатировать их могут не только собственники, но и владельцы, которым такое правомочие предоставлено собственником.

По общему правилу тот, кто владеет имуществом, тот и имеет возможность пользоваться им. Однако бывают ситуации, когда непосредственно имуществом лицо не владеет, но тем не менее использует его полезные свойства и наоборот. Например, вкладчик банка, не владея непосредственно денежными средствами, использует их для получения дохода в виде процентов по вкладу; депозитарий ценных бумаг, которому они переданы, не вправе этими бумагами пользоваться.

4. Право распоряжения - это право собственника, основанное на законе, ином правовом акте, право определения юридической судьбы имущества путем его дарения, продажи, иной формы отчуждения, а также потребления имущества, уничтожения его, отказа от него (см. коммент. к ст. 236 ГК). В отличие от права владения, права пользования (которые могут принадлежать как собственнику, так и другим владельцам) право распоряжения, по общему правилу, принадлежит только собственнику. Однако в ряде случаев закон допускает право несобственника распоряжаться вещью. Например, учредитель (собственник) унитарного предприятия, находящегося в хозяйственном ведении, может предоставить ему право сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п. даже недвижимое имущество, а иным имуществом предприятие вправе распоряжаться и без согласия собственника (ст. 295 ГК). В договоре комиссии собственником имущества остается комитент, а комиссионер (например, комиссионный магазин, иная посредническая организация учитывает это имущество на забалансовых счетах) приобретает право распоряжения имуществом, т.к. заключает договоры на его реализацию от своего имени (см. коммент. к ст. 990-1004 ГК).

О праве собственника распоряжаться своим имуществом в форме его передачи под залог см. коммент. к ст. 334-358 ГК. К другим способам обременения, упомянутым в п. 2 ст. 209 и также являющимся формой распоряжения имуществом, можно, в частности, отнести: задаток (ст. 380 ГК), передачу имущества в складочный (уставный) капитал хозяйственных товариществ и обществ (ст. 66 ГК), объединение имущества для совместной деятельности (см. коммент. к ст. 1041-1054 ГК) и т.д.

5. Необходимо обратить внимание на то обстоятельство, что собственник владеет, пользуется и распоряжается имуществом постольку, поскольку это:

а) не противоречит закону, иным правовым актам и

б) не нарушает права и иные охраняемые законом интересы других лиц.

Исходя из этого определения:

собственник осуществляет свои правомочия в той мере, в какой это не противоречит не только закону, но и иным правовым актам (о различиях между этими понятиями см. коммент. к ст. 3 ГК);

допустимы любые действия собственника в отношении имущества, лишь бы они прямо не противоречили закону, иным правовым актам. Иначе говоря, в ст. 209 нашел отражение известный правовой принцип "разрешено все то, что прямо не запрещено" (см. также коммент. к ст. 8 ГК);

собственник, реализуя свои права, не должен нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Даже если действия собственника по владению, пользованию, распоряжению вещью формально не противоречат закону (иному правовому акту), но нарушают права и интересы других лиц (например, торговое предприятие разместило на кровле своего здания яркую световую рекламу, что причиняет большие неудобства пациентам расположенной рядом больницы), то он должен устранить такие нарушения.

6. В п. 4 ст. 209 ГК речь идет об относительно новом для нашего гражданского законодательства институте - о передаче имущества в доверительное управление. Собственник вправе по своему усмотрению передать свое имущество в доверительное управление, цель которого - добиться более эффективного использования. Не следует путать доверительное управление имуществом, упомянутое в п. 4 ст. 209, с доверительной собственностью (или, как часто ее называют, трастом). Традиционно отечественное гражданское законодательство (и в дореволюционный, и в советский период своей истории) ориентируется в основном на континентальную, а не на англосаксонскую систему права (последняя характерна для гражданского права самой Англии, а также США, бывших британских колоний и т.д.). Институт траста характерен именно для англосаксонской системы. Конкретно различия между институтами доверительного управления имуществом, закрепленного в ст. 209, и доверительной собственности (трастом) сводятся к следующему:

при доверительном управлении не происходит перехода прав собственности к управляющему (наоборот, собственник сохраняет эти права), при трасте к управляющему переходит и часть прав собственности (а иногда - все права);

доверительное управление имуществом основано на договоре, а также на нормах закона или иных правовых актов; траст же в качестве правового основания имеет не только договоры, нормы закона, подзаконного акта, но и довольно часто административные, судебные прецеденты, другие нормы "неписаного права";

при доверительном управлении имуществом управляющий действует исключительно в интересах собственника (либо иного лица, но указанного собственником); при трасте управляющий действует как в интересах собственника (либо указанного им лица), так и в своих интересах.

В настоящее время в Российской Федерации элементы траста применяются весьма ограниченно: применительно к ценным бумагам на основе известного Указа Президента РФ от 24.12.1993 N 2296 "О доверительной собственности (трасте)" (см. коммент. к ст. 138, 1012 ГК).

7. Доверительное управление имуществом может:

а) прямо основываться на законе. Примером, в частности, могут служить доверительное управление имуществом подопечного (см. об этом коммент. к ст. 38 ГК), управление имуществом при патронаже (см. коммент. к ст. 41 ГК);

б) основываться на договоре о доверительном управлении имуществом, заключенном между собственником и управляющим. Например, учредитель управления передает доверительному управляющему объект недвижимости (см. об этом коммент. к ст. 1012-1026 ГК).

8. Анализ судебной практики применения ст. 209 показывает, что:

1) доводы заявителя о том, что регистрация транспортного средства органами внутренних дел порождает право собственности, являются неосновательными (решение ВС РФ от 29.07.1999 N ГКПИ99-547);

2) право собственности на автомобиль может быть признано судом (БВС РФ, 2000, N 6, с. 10);

3) ставшие собственниками приватизированного жилого помещения граждане вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых интересов других лиц (п. 9 Постановления о приватизации жилья);

4) государственные и муниципальные предприятия пользуются всеми правами, предоставленными собственнику законом, на судебную защиту закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления имущества, включая право на предъявление виндикационного и негаторного исков, в т.ч. и в отношении собственника указанного имущества (п. 6 Постановления N 8).

Статья 210. Бремя содержания имущества

1. Бремя содержания имущества включает обязанности:

платить установленные налоги (так, ЮЛ - коммерческие организации должны платить налог на имущество, физические лица - налог по отдельным видам имущества, собственниками которого они являются (автомобили, яхты, самолеты, недвижимое имущество), платят земельный налог и т.п.), обязанность страховать имущество в случаях, установленных законодательством, и т.д.;

осуществлять техническое обслуживание и уход (например, за автомобилями, иными транспортными средствами);

возмещать другим лицам вред, причиненный принадлежащим собственнику имуществом (например, уплата собственником предприятия расходов на природоохранные мероприятия, возмещение вреда, причиненного источником повышенной опасности).

2. Содержание, упомянутое в ст. 210, включает расходы на текущий и капитальный ремонт, поддержание имущества в работоспособном состоянии.

3. В ряде случаев закон предусматривает, что бремя содержания имущества от собственника переходит к другим лицам. Например, если унитарное предприятие на праве хозяйственного ведения владеет имуществом собственника, то оно несет все расходы, связанные с владением имущества (ст. 120, 295 ГК), и др. Точно так же ст. 210 допускает, что бремя содержания имущества по договору может быть возложено на другое лицо (например, на арендатора в договоре аренды (см. об этом коммент. к ст. 634, 646 ГК), на нанимателя квартиры при найме муниципальной квартиры. См. об этом также коммент. к ст. 343, 616, 891 ГК.

4. Анализ судебной практики показывает, что:

1) взыскание с граждан неустойки (пени) за задержку оплаты жилищно-коммунальных услуг является правомерным (БВС РФ, 2001, N 1, с. 18);

2) несмотря на то, что действия водителей в момент столкновения автомобилей не были противоправными и они к уголовной или административной ответственности не привлекались, владельцы автомобилей несут ответственность за вред, причиненный третьим лицам, в результате взаимодействия источников повышенной опасности, принадлежащих им (БВС РФ, 2001, N 5, с. 3);

3) обязанность по производству последующих капремонтов лежит на новых собственниках в т.ч. и на гражданах, приватизировавших жилые помещения (п. 5 Обзора от 01.08.07);

4) если жилое помещение переходит к органам местного самоуправления, то следует четко определить момент, с которого новый собственник несет бремя содержания имущества (Вестник ВАС РФ, 2001, N 5, с. 29).

Статья 211. Риск случайной гибели имущества

1. Риск случайной гибели - это те расходы, которые лицо вынуждено будет понести при гибели вещи, принадлежащей ему на праве собственности, и прежде всего это полное уничтожение самого имущества, что по существу означает и прекращение права собственности. Однако риск гибели означает не только уничтожение имущества, но иногда и связанные с этим другие неблагоприятные последствия (например, в связи с уничтожением имущества сторона допустила просрочку исполнения обязательства, что вызвало необходимость уплаты штрафных санкций).О случаях, когда риск случайной гибели имущество несет не собственник имущества а: арендатор - см. коммент. к ст. 669 ГК; ссудополучатель - см. коммент. к ст. 696 ГК; заказчик - см коммент. к ст. 720; подрядчик - см. коммент. к ст. 741 ГК.

2. Статья 211 говорит о риске не только гибели, но также и повреждения имущества. В этом случае вещь как таковая сохраняется, но в результате полученных повреждений теряет некоторые полезные свойства, товарный вид, может требовать восстановительного ремонта и т.д. При этом собственник вынужден нести как прямые расходы (например, по ремонту имущества, приобретению запасных частей, связанные с этим накладные расходы), так и косвенные убытки (например, в виде упущенной выгоды).

3. Комментируемая статья говорит о риске именно случайной гибели или повреждения. Имеется в виду то, что собственник не предвидел и не мог это предвидеть (а потому и предотвратить). Если же гибель (повреждение) вещи наступила в результате неправомерных действий третьих лиц (хищение, истребление имущества, поджог, подрыв и т.п.), то они должны возместить собственнику убытки, т.е. расходы и иное бремя, которые ложатся на собственника в результате гибели (повреждения) вещи.

Статья 212. Субъекты права собственности

1. Комментируемая статья характеризует как формы, так и виды собственности в зависимости только от субъектов права. Статья 212, исходя из того, какому конкретно собственнику (субъекту) принадлежит право собственности, различает следующие формы собственности:

а) частную, т.е. собственность, принадлежащую физическим лицам (гражданам), а также их хозяйственным товариществам, обществам, кооперативам, учреждениям и т.п. Иначе говоря, если, например, ЮЛ - коммерческая организация, учрежденная гражданами, приобретает в собственность здания, транспортные средства и т.п., то все равно эта собственность по форме является частной, а например, не муниципальной;

б) государственную, т.е. собственность, принадлежащую Российской Федерации или ее субъектам (см. об этом коммент. к ст. 214 ГК);

в) муниципальную, т.е. собственность, принадлежащую городским и сельским поселениям, иным муниципальным образованиям (см. об этом коммент. к ст. 215 ГК);

г) иные формы собственности. К ним относятся собственность религиозных, общественных организаций (объединений), политических партий, профсоюзов и т.п. организаций, объединений.

2. Виды собственности по смыслу ст. 212 - это градация той или иной формы собственности в зависимости от того, какому субъекту принадлежит право собственности. Так, частная форма может выступать в виде собственности гражданина (нескольких граждан), а может - в виде собственности ЮЛ. Причем не исключены различные сочетания: имущество может быть частной собственностью ЮЛ, учрежденного только гражданами; гражданами и ЮЛ (например, ООО создано тремя ЮЛ и пятью гражданами, однако и сами эти ЮЛ должны быть частными по форме собственности). Такая форма собственности, как государственная, выступает в виде федеральной собственности (собственности РФ) или в виде собственности республик в составе РФ, областей, краев, иных субъектов РФ (собственность субъекта РФ). Государственная собственность может быть представлена и в виде имущества казны и в виде имущества унитарных федеральных государственных предприятий, государственных казенных предприятий, государственных ЮЛ (ст. 113-115, 120 ГК) (которым они владеют на праве хозяйственного ведения или оперативного управления).

Муниципальная форма собственности имеет такие виды, как собственность города, поселка, села и т.д., иных ЮЛ, основанных на муниципальной собственности (ст. 215 ГК).

3. Возможна смешанная форма собственности, т.е. основанная одновременно, например, на частной и муниципальной форме. Хотя ст. 212 прямо не упоминает о смешанной форме собственности, однако она оставляет открытым перечень возможных форм собственности. В связи с этим смешанная форма собственности может быть представлена такими видами, как: собственность ЮЛ, учрежденного субъектом РФ и гражданами, собственность ЮЛ, учрежденного гражданами и органом местного самоуправления, и т.д.

4. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, о которых упоминается в п. 3 ст. 212, установлены во многом нормами самого ГК (см. коммент. к ст. 113-115, 295-300, ст. 227, 231 ГК). Однако чаще всего эти особенности регулируются специальными законами, например законом о приватизации жилья, законом о приватизации имущества и т.п. (см. коммент. к ст. 217 ГК). Следует обратить внимание на то, что подобные особенности могут устанавливаться лишь законом. Иные правовые акты не могут регулировать отношения, указанные в п. 3 ст. 212. С другой стороны, если в самом законе предусмотрено, что те или иные второстепенные вопросы (касающиеся технических, организационных, учетных и т.п. аспектов) устанавливаются в иных правовых актах, то это не противоречит ст. 212 (ст. 3 ГК). Однако в любом случае виды имущества, которые могут находиться только в государственной (муниципальной) собственности, определяются исключительно законом. Примерами могут служить ст. 27 Земельного кодекса; ст. 8 Лесного кодекса; ст. 8 Водного кодекса; ст. 4 федерального кодекса от 24.04 95 N 52-ФЗ "О животном мире"; ст. 7.1 Закона о ФСБ; ст. 5 федерального закона от 06.02.97 N 27-ФЗ "О внутренних войсках МВД РФ".

5. Пункт 4 ст. 212 имеет особое значение; он обеспечивает реализацию норм ст. 7 Конституции о том, что Российская Федерация - социальное государство, создающее условия для свободного развития человека, нормального функционирования многоукладной экономики, равной защиты всех форм собственности.

6. Анализ судебной практики применения ст. 212 показывает, что:

1) права всех собственников подлежат судебной защите равным образом. Иные нормативные акты (т.е. не законы), изданные после введения в действие ч. 1 ГК и ограничивающие права собственников, не подлежат применению (п. 1 Пост. Пленума N 8);

2) принудительное отчуждение недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан, допускается в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и по требованию госоргана или органа местного самоуправления (БВС РФ, 2001, N 1, с. 20);

3) Правительство РФ может делегировать определенные полномочия в отношении объектов федеральной собственности федеральным органам исполнительной власти, а также органам исполнительной власти субъектов РФ в порядке, определенном законами Российской Федерации (п. 4 Пост. Пленума N 8);

4) ВС РФ признал незаконным п. 1 постановления СМ СССР от 15.12.1961 N 1131 "О порядке возмещения гражданам стоимости принадлежащих им строений, сносимых в городах, поселках городского типа и других населенных пунктах, в связи с отводом земельных участков для государственных и общественных надобностей" (решение от 07.04.1998 N ГКПИ98-73) как нарушающее право частной собственности граждан;

5) риск случайной гибели имущества собственник несет и в случае, когда невозможно установить лицо, чьи действия явились причиной гибели имущества (Вестник ВАС РФ, 2001, N 6, с. 39).

Статья 213. Право собственности граждан и юридических лиц

1. Комментируемая статья устанавливает, что, по общему правилу, количество и стоимость имущества, находящегося в собственности как граждан, так и ЮЛ, не ограничивается. Это означает, что, например, гражданин вправе иметь в собственности сколько угодно жилых домов, ценных бумаг, предприятий и т.п. Только федеральные законы (а иные правовые акты лишь в случаях, предусмотренных законами) могут ограничивать количество и стоимость находящегося в собственности граждан и ЮЛ имущества. Примером может служить ст. 4 федерального закона от 24.07.02 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". О целях установления таких ограничений см. коммент. к ст. 1 ГК.

Сравнительный анализ ст. 213 и ст. 2, 85, 87, 95, 96 ГК показывает, что гражданин может использовать свое имущество для получения доходов, не принимая при этом участия в общественном производстве, не оказывая услуг, не выполняя работ, не работая (например, участник ООО не обязан в обществе работать, но вправе получать часть его чистой прибыли. Это же можно сказать и о члене-вкладчике коммандитного товарищества (ст. 85 ГК).

2. Статья 213 исходит из того, что собственность ЮЛ может быть основана и на частной собственности, и на собственности общественных, религиозных объединений и т.п. Иначе говоря, вполне правомерно, например, словосочетание "частная собственность ЮЛ" (см. также коммент. к ст. 212 ГК).

3. Следует обратить внимание на то, что ст. 213 устанавливает различные правовые последствия передачи ЮЛ имущества учредителями (участниками, членами) в зависимости от того, является ли оно коммерческой организацией или нет. Если ЮЛ - коммерческая организация, то оно является собственником:

а) имущества, переданного учредителями (участниками, членами) в качестве вклада (взноса) в уставный капитал (фонд);

б) имущества, приобретенного самим ЮЛ в ходе осуществления своей деятельности и по иным основаниям (например, при передаче ему безвозмездно имущества третьими лицами).

Однако после ликвидации такого ЮЛ и удовлетворения требований кредиторов в установленном порядке (см. об этом коммент. к ст. 64 ГК) оставшееся имущество передается его учредителям (участникам, членам), как имеющим на это имущество обязательственные права (см. коммент. к ст. 63 ГК).

4. Некоммерческие организации, такие, как общественные и религиозные организации, благотворительные и иные фонды:

а) становятся собственниками любого переданного им учредителями (участниками, членами) имущества, а не только вкладов (взносов) в уставный фонд;

б) становятся собственниками имущества, приобретенного ими самими в установленном порядке;

в) не обязаны (и не вправе) оставшееся после ликвидации имущество возвращать учредителям (участникам, членам); оно используется в целях, указанных в учредительных документах такого ЮЛ. Однако по общему правилу имущество некоммерческого партнерства (оставшееся после удовлетворения требований кредиторов) подлежит распределению между его членами. Имущество учреждения (оставшееся после удовлетворения требований его кредиторов при ликвидации) передается его собственнику (если иное не предусмотрено законами, иными правовыми актами или учредительными документами) - ст. 20 Закона о некоммерческих организациях.

5. Собственниками имущества государственных и муниципальных коммерческих организаций остаются Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. Собственниками имущества учреждений являются их учредители (Законом N 175 от 03.11.06 из их названия исключены слова "финансируемые собственником").

Анализ судебной практики по применению ст. 213 показывает, что:

1) при разрешении споров следует иметь в виду, что с момента внесения имущества в уставный (складочный) капитал и государственной регистрации соответствующих ЮЛ учредители (участники) названных ЮЛ утрачивают право собственника на это имущество (п. 2 Пост. Пленума N 8);

2) доходы учреждения и приобретенное на эти доходы имущество, учитываемые на отдельном балансе, не могут быть изъяты у учреждения по решениям госорганов и органов местного самоуправления, в т.ч. и в случаях, когда они не используются или используются не по назначению (п. 10 Пост. Пленума N 8);

3) АО, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия (в процессе приватизации), с момента государственной регистрации становится собственником государственного (муниципального) имущества, включенного в уставный капитал АО в соответствии с планом приватизации (п. 12 Пост. Пленума N 8);

4) в наследственную массу могут включаться земельные участки, земельные акции (земельный пай), иное имущество, оставшееся после смерти наследодателя, которое в силу ст. 213 может являться объектом права собственности граждан (п. 14 Постановления о наследовании).

См. также п. 14, 15, 17 Пост. Пленумов N 6/8.

[Юстиниан]

Статья 214. Право государственной собственности

1. К государственной собственности комментируемая статья относит как собственность самой Российской Федерации (федеральная собственность), так и собственность ее субъектов. Перечень объектов, относящихся исключительно к федеральной собственности, впредь до издания специального федерального закона, содержится в Приложении N 1 к Пост. Верховного Совета РФ N 3020-1.

Этот перечень включает, в частности:

а) объекты, составляющие основу национального богатства страны (например, ресурсы континентального шельфа, заповедники, общенациональные курорты, учреждения культуры общероссийского значения и др.);

б) объекты, необходимые для обеспечения функционирования федеральных органов власти и управления и решения общероссийских задач (например, средства государственной казны РФ, имущество Вооруженных Сил РФ, объекты РАН, предприятия патентной службы, стандартизации и минералогии и др.);

в) объекты оборонного производства (например, все предприятия, производящие системы и элементы вооружения);

г) объекты отраслей, обеспечивающих жизнедеятельность народного хозяйства страны в целом и развитие других отраслей народного хозяйства (например, предприятия ТЭК, федеральные автодороги общего пользования, объекты железнодорожного, воздушного, трубопроводного транспорта и т.д.);

д) прочие объекты (например, предприятия фармацевтической промышленности).

2. Перечень имущества, принадлежащего на праве собственности субъектам РФ (упомянутого в п. 1 ст. 214), определен в Приложении N 2 к Пост. Верховного Совета РФ N 3020-1. Он включает:

предприятия, признанные в установленном порядке занимающими доминирующее положение на рынке товаров, работ, услуг;

предприятия атомного и энергетического машиностроения;

зверосовхозы;

учреждения здравоохранения, учебные заведения и др. (за исключением тех из них, что отнесены к муниципальной собственности).

3. Перечень объектов, относящихся к муниципальной собственности, содержится в Приложении N 3 к Пост. Верховного Совета РФ N 3020-1. В нем указаны:

жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении органов местного самоуправления;

жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные предприятия;

объекты инженерной инфраструктуры городов, городского пассажирского транспорта, внешнего благоустройства и др.

4. Объекты государственной собственности, не указанные в этих перечнях, независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной подчиненности предприятий, передаются в собственность субъектов РФ. До момента определения соответствующего собственника они относятся к федеральной собственности (п. 3 Пост. Верховного Совета РФ N 3020-1).

5. Следует учесть, что объекты, в законном порядке отчужденные в собственность граждан и ЮЛ, исключаются из государственной собственности.

Передача объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность осуществляется в соответствии со специальным положением, утв. постановлением Правительства РФ от 07.03.1995 N 235.

6. В настоящее время порядок управления федеральной собственностью, порядок создания на ее основе государственных унитарных предприятий, полномочия различных органов федеральной исполнительной власти по осуществлению права собственности от имени Российской Федерации установлены Законом о ГУП, а также постановлением Правительства РФ от 14.04.03 N 217 "О создании, реорганизации и ликвидации федеральных государственных предприятий, основанных на праве хозяйственного ведения". В этих актах, в частности установлено, что:

решения о создании и ликвидации федеральных унитарных предприятий принимаются Правительством РФ на основании совместного представления Росимущества и соответствующего отраслевого органа исполнительной власти (например, министерства). Упомянутые решения необходимо согласовывать с полномочными госорганами субъектов РФ;

учредителями от имени государства в предприятиях, создаваемых с участием иных лиц, выступают уполномоченные федеральные органы исполнительной власти;

решения о реорганизации федеральных унитарных предприятий принимает Росимущество (ряде случаев по согласованию с соответствующими отраслевыми органами исполнительной власти). Указанные органы утверждают уставы этих предприятий, заключают контракты с их руководителями на основании примерного контракта;

органы по управлению имуществом передают объекты федеральной собственности в хозяйственное ведение или оперативное управление (см. об этом подробный коммент. к ст. 113-115, 294-300 ГК), контролируют использование по назначению и сохранность этого имущества (п. 5);

федеральные унитарные предприятия распоряжаются закрепленным имуществом исключительно по его целевому назначению либо в соответствии с уставом предприятия и не вправе без согласия Росимущества (иных уполномоченных госорганов) продавать, сдавать в аренду, вносить в качестве вклада в уставный капитал, обременять залогом, иным образом распоряжаться закрепленным за ними недвижимым имуществом (п. 7);

федеральные органы исполнительной власти принимают решения о создании, реорганизации, ликвидации подведомственных им федеральных государственных учреждений.

Постановлением Правительства РФ от 03.02.2000 N 104 "Об усилении контроля за деятельностью федеральных государственных унитарных предприятий и управлением находящимися в федеральной собственности акциями открытых акционерных обществ" предусмотрено, что Минимущество России (ныне - Росимущество) утверждает примерный устав федерального государственного унитарного предприятия (это было сделано распоряжением Мингосимущества России от 11.12.2003 N 6945-р "Об утверждении примерного устава федерального государственного унитарного предприятия").

Установлено также, что утверждение уставов федеральных государственных унитарных предприятий осуществляется федеральными органами исполнительной власти по согласованию с Минимуществом (ныне - Росимуществом) России. После государственной регистрации устав представляется в Минимущество России для внесения соответствующих сведений в реестр федерального имущества. Соответствующие федеральные органы исполнительной власти в отношении федеральных государственных унитарных предприятий и ОАО, более 50% акций которых находится в федеральной собственности, утверждают показатели экономической эффективности деятельности этих ЮЛ, контролируют использование имущества этих ЮЛ, определяют размер (доли) прибыли этих ЮЛ, подлежащей перечислению в федеральный бюджет. Во исполнение этого постановления Правительство РФ, например, приказом МПР России от 24.04.2001 N 351 определило размер (доли) прибыли, подлежащей перечислению федеральными государственными унитарными предприятиями, находящимися в ведении МПР России, в федеральный бюджет в виде дохода собственника в 2001 г.

Постановлением Правительства РФ от 16.03.2000 N 234 "О порядке заключения контрактов и аттестации руководителей федеральных государственных унитарных предприятий" установлено, в частности, что Росимущество с учетом предложений федеральных органов исполнительной власти и органов исполнительной власти субъектов РФ вправе делегировать свои полномочия по заключению, изменению и расторжению упомянутых контрактов соответствующему территориальному органу Росимущества. Этим постановлением утверждены также Положение о проведении конкурса на замещение должности руководителя федерального государственного унитарного предприятия и Положение о проведении аттестации руководителей федеральных государственных унитарных предприятий.

Приобретение и отчуждение долей (акций, паев) в уставных (складочных) капиталах хозяйственных обществ и товариществ, иных ЮЛ (принадлежащих на праве собственности Российской Федерации), осуществляющих деятельность на рынке финансовых услуг, включая кредитные организации, совершаются лишь с согласия соответствующего отраслевого федерального органа исполнительной власти и Минимущества (Росимущества) России (постановление Правительства РФ от 16.02.2001 N 121 "О внесении дополнения в постановление Правительства Российской Федерации от 3 февраля 2001 г. N 104").

Порядок управления федеральной собственностью, находящейся за рубежом, определяется специальными постановлениями Правительства РФ. Все перечисленные акты подлежат применению в той мере, в какой не противоречат ГК и Закону о ГУП.

7. Вопросы управления государственной собственностью субъекта РФ решают соответствующие органы исполнительной власти. Что же касается средств бюджета, иного государственного имущества, прямо не закрепленного за тем или иным государственным предприятием либо учреждением, то они образуют средства соответствующей казны. См. также коммент. к ст. 113-115, 124-127, 294-300, 1071 ГК.

8. В судебной практике не раз возникали споры о разграничении собственности. ВАС РФ разъяснил, в частности, что:

а) ВАС РФ подсудны споры о признании права собственности на имущество, находящееся в федеральной собственности. Если местный орган власти незаконно присваивает себе федеральную собственность, прокурор предъявляет иск о признании права собственности за Российской Федерацией и признании недействительным договора, заключенного местным органом власти на это имущество. Такое заявление должно быть рассмотрено ВАС РФ по существу;

б) если прокуратура предъявляет иск о признании недействительным договора купли-продажи имущества, являющегося федеральной собственностью, и вопрос о признании права собственности в заявлении не ставится, то спор подлежит рассмотрению в арбитражном суде субъекта РФ (Вестник ВАС РФ, 1993, N 3, с. 72);

в) Росимущество, органы по управлению имуществом субъектов РФ не вправе распоряжаться имуществом, закрепленным за конкретным ЮЛ (включая решение вопроса о его приватизации), без согласования с соответствующими ЮЛ (Вестник ВАС РФ, 1993, N 9, с. 96).

9. Органы, уполномоченные собственником управлять государственной собственностью, вправе обращаться в суды с исками о признании недействительными сделок по распоряжению недвижимостью, совершенными ЮЛ (п. 8 Пост. Пленумов N 2/1). См. также Вестник ВАС, 2005, N 3, с. 43, 67; N 6, 49, 54; БВС, 2004, N 3, с. 5; 2005, N 1, с. 8; N 6, с. 28.

Анализ судебной практики показывает также, что:

1) документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр собственности (федеральной, государственной, муниципальной) (п. 3 Пост. Пленума N 8);

2) от имени Российской Федерации и ее субъектов права собственника осуществляют органы и лица, указанные в п. 1 ст. 125 ГК. В связи с этим исковые заявления госорганов о защите права собственности подлежат рассмотрению по существу как заявленные в защиту права федеральной собственности и собственности субъектов РФ. Споры между территориальными агентствами Росимущества по вопросам распоряжения объектами федеральной собственности неподведомственны арбитражным судам, поскольку являются спорами о компетенции между госорганами (п. 5 Пост. Пленума N 8);

3) внесение государственного имущества (объектов приватизации) в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного объекта допускается только в порядке, установленном законодательством о приватизации (п. 14 Обзора N 60);

4) наличие у объекта статуса памятника местного значения не учитывается при определении принадлежности имущества на праве собственности (Вестник ВАС РФ, 2001, N 11, с. 21);

5) суд должен принимать во внимание, что передача в возмещение долга имущества, находящегося в государственной собственности, унитарным предприятием невозможна (Вестник ВАС РФ, 2001, N 11, с. 34).

Статья 215. Право муниципальной собственности

1. О составе объектов, относящихся к муниципальной собственности, можно судить из приложения N 3 к Пост. Верховного Совета РФ N 3020-1 (см. об этом коммент. к ст. 214 ГК).

Судебная практика исходит из того, что права собственника в отношении муниципального имущества осуществляют как исполнительные, так и представительные (выборные) органы местного самоуправления в пределах их полномочий, установленных действующим законодательством (БВС РФ, 1993, N 4, с. 6). С другой стороны, ВАС РФ разъяснил, что предоставление во владение, пользование, передача в собственность, сдача в аренду, изъятие земельных участков является компетенцией местной администрации, а не представительного органа местного самоуправления (Вестник ВАС РФ, 1993, N 7, с. 113).

2. Органы местного самоуправления вправе закрепить муниципальное имущество за муниципальными унитарными предприятиями (ст. 113 ГК), передать его в оперативное управление учреждений (ст. 120, 296 ГК). Однако муниципальное имущество, которое не закреплено за такими предприятиями и учреждениями (независимо от причины), и средства местного бюджета составляют муниципальную казну. О порядке приватизации муниципального имущества см. коммент. к ст. 217 ГК.

3. Анализ судебной практики показывает, что:

1) от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в п. 2 ст. 125 ГК (п. 5 Пост. Пленума N 8);

2) исковые требования органов местного самоуправления по защите права собственности на имущество, в отношении которого они осуществляют права собственника (в т.ч. и о признании недействительными актов госорганов и органов местного самоуправления, нарушающих права собственника), подлежат рассмотрению по существу как заявленные в защиту муниципальной собственности (п. 5 Пост. Пленума N 8);

3) суды должны применять постановление Правительства РФ от 07.03.1995 N 235 "О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность" при рассмотрении споров о разграничении собственности по этим объектам (письмо ВАС РФ от 05.04.1995 N С5-7/ОЗ-249).

Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками

1. О праве пожизненного наследуемого владения, равно как о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком см. коммент. к ст. 265, 268 ГК. О сервитутах, праве хозяйственного ведения, оперативного управления см. соответственно коммент. к ст. 274, 277, 294, 295 ГК. Анализ ст. 209, 216 ГК позволяет дать следующее определение вещных прав - это право собственности на имущество, а также права владения, пользования и распоряжения имуществом другим лицом (несобственником), в соответствии с которыми лицо может по своему усмотрению совершать любые действия, не противоречащие закону, иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц. Из этого определения видно, что вещные права прежде всего принадлежат собственнику имущества, однако они могут принадлежать и другим лицам в установленном законом порядке.

2. Пункты 3 и 4 ст. 216 играют очень важную роль для стабильности имущественных отношений. Дело в том, что, например, при переходе имущества из федеральной собственности в муниципальную лицо, владевшее этим имуществом на праве хозяйственного ведения, вправе рассчитывать, что и в дальнейшем это вещное право сохранит, хотя собственник поменялся. В равной степени, если ЮЛ - учреждение, финансируемое собственником, переходит к новому собственнику, оно сохраняет право оперативного управления на закрепленное за ним имущество (ст. 120, 296 ГК). А это в свою очередь способствует тому, что права и интересы третьих лиц (контрагентов этих ЮЛ) не страдают из-за смены собственника. Владелец вещных прав, так же как и собственник, вправе: истребовать имущество из чужого незаконного владения (а в ряде случаев даже от добросовестных приобретателей); требовать устранения всяких нарушений права пользования, распоряжения имуществом, даже если эти нарушения не были сопряжены с лишением владения; требовать защиты владения имуществом даже против собственника (см. также коммент. к ст. 301-305, 552, 553, 566, 616, 652, 653, 657 ГК). О судебной практике см. Вестник ВАС РФ, 1998, N 10, с. 14.

Статья 217. Приватизация государственного и муниципального имущества

1. Упоминаемые в ст. 217 законы о приватизации государственного и муниципального имущества - это Закон о приватизации и Закон о приватизации жилья.

2. Действующий Закон о приватизации дает легальное определение приватизации государственного и муниципального имущества: это возмездное отчуждение находящегося в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований имущества (объектов приватизации) в собственность физических и юридических лиц (ст. 1).

Следует обратить внимание на то, что этот Закон не применяется в отношении:

приватизации государственного и муниципального имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных и муниципальных унитарных предприятий или учреждений;

приватизации земли, природных ресурсов, жилищного фонда;

приватизации госрезерва, объектов социального и культурного назначения, объектов историко-культурного назначения, природных объектов;

приватизации имущества, находящегося за пределами РФ;

передачи государственного и муниципального имущества некоммерческим и религиозным организациям;

других объектов, упомянутых в ст. 3.

Закон о приватизации определяет:

а) покупателей государственного и муниципального имущества (ст. 5). К последним не относятся: унитарные предприятия (см. о них коммент. к ст. 113-115 ГК); государственные муниципальные учреждения (см. о них коммент. к ст. 120, 298 ГК); ЮЛ, в уставном капитале которых доля РФ, ее субъектов, муниципальных образований превышает 25%;

б) продавцов указанного имущества. Функции продавца федерального имущества осуществляют специализированные организации или учреждения (являющиеся ЮЛ) и назначенные ими представители. Упомянутое учреждение вправе создавать в субъектах РФ свои отделения (ст. 6). Продажу государственного имущества субъектов РФ могут осуществлять ЮЛ, которым субъектом РФ предоставлены полномочия на организацию и продажу этого имущества. Органы местного самоуправления самостоятельно назначают продавцов муниципального имущества (ст. 10, 14);

в) валюту платежа при приватизации - т.е. рубль. Лишь в случае и в порядке, установленном федеральным законом, средством платежа могут быть признаны целевые долговые обязательства РФ (ст. 34).

[Юстиниан]

3. Инициатором приватизации может быть Правительство РФ, Росимущество России, иные полномочные органы федеральной исполнительной власти, госорганы субъектов РФ, органы местного самоуправления, ЮЛ, граждане (ст. 6-8, 10 Закона о приватизации).

Приватизация осуществляется в соответствии с прогнозным планом (программой), в котором, в частности, указывается перечень федеральных государственных унитарных предприятий, акций ОАО, находящихся в федеральной собственности, и иного федерального имущества, которое планируется приватизировать в соответствующем году, характеристика этого имущества и сроки приватизации (ст. 7 Закона о приватизации).

Заявки на приватизацию подаются в соответствующий орган по управлению имуществом. Приватизация осуществляется одним из следующих способов:

преобразование унитарного предприятия в ОАО;

продажа государственного или муниципального имущества на аукционах или в порядке конкурса;

продажа за пределами Российской Федерации акций ОАО, находящихся в государственной собственности;

продажа акций ОАО через организатора торговли на рынке ценных бумаг;

продажа путем публичного предложения или без объявления цены;

внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы ОАО;

продажа акций ОАО по результатам доверительного управления (ст. 13 Закона о приватизации).

Закон о приватизации подробно регулирует процедуру ее проведения в ходе каждого из упомянутых способов (ст. 18-26). Начальная цена объектов указывается в информационном сообщении о продаже государственного или муниципального имущества (ст. 15 Закона о приватизации).

4. При приватизации между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи в соответствии с ГК (см. об этом коммент. к ст. 459-491, 549-566 ГК) и нормами Закона о приватизации. При этом обязательными (т.е. существенными, с учетом норм ст. 432 ГК, см. коммент. к ней) условиями такого договора являются: сведения о продавце и покупателе; наименование, местонахождение, состав и стоимость объекта приватизации; условия аренды (пользования) земельным участком; количество акций ОАО, их категория (тип) и стоимость; порядок и срок передачи имущества покупателю в собственность; форма и сроки платежа за приобретенное имущество; обязательства покупателя по его использованию; инвестиционные и (или) социальные условия приобретения имущества и способы обеспечения их выполнения; порядок пользования покупателем имущества до перехода к нему прав собственности; иные условия, предусмотренные законом и договором (ст. 32 Закона о приватизации).

При признании недействительными сделок купли-продажи государственного или муниципального имущества определен порядок возврата уплаченных покупателем денежных средств (ст. 36 Закона о приватизации).

5. Действующий Закон о приватизации жилья (он действует до 1 января 2007 г.) определяет ее как бесплатную передачу в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования (ст. 1 Закона).

Условиями приватизации жилых помещений этот Закон установил:

граждане на момент приватизации должны занимать жилое помещение на законном основании;

все совершеннолетние члены семьи, а также несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет должны быть согласны приобрести эти помещения в собственность. Жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в т.ч. несовершеннолетних. Жилые помещения, в которых проживают только лица: в возрасте до 14 лет - передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов; от 14 до 18 лет - передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства (ст. 2 Закона о приватизации жилья).

Закон о приватизации жилья установил следующие ограничения по обороту приватизированных жилых помещений:

если в них проживают несовершеннолетние (имеющие по закону право пользования ими), то для совершения сделок требуется предварительное согласие органа опеки и попечительства;

аналогичные правила действуют и в отношении жилых помещений, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на них равные с собственником права;

отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается только с согласия органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК);

средства от сделки с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) только несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательных учреждений на счета по вкладу на имя несовершеннолетнего в сберегательном банке, а не расходуются лицами, совершившими сделку (ст. 3 Закона о приватизации жилья).

Закон о приватизации жилья также установил:

что не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельхозпредприятий. Однако собственники жилищного фонда либо уполномоченные ими органы, предприятия, владеющие жилищным фондом на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир (ст. 4). КС РФ (постановление от 03.11.1998 N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова") признал несоответствующими Конституции ограничения по приватизации коммунальных квартир государственного и муниципального жилищного фонда;

органы, которые осуществляют передачу гражданам жилых помещений (ст. 6);

порядок оформления передачи гражданам приватизируемых жилых помещений (ст. 7), а также порядок принятия решения о приватизации жилого помещения (ст. 8) - cм. об этом коммент. к ст. 292 ГК;

льготы для инвалидов Великой Отечественной войны, приравненных к ним в установленном порядке лиц, а также льготы для некоторых других категорий инвалидов (ст. 9);

право каждого гражданина на бесплатную приватизацию жилой площади лишь один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия (ст. 11 Закона о приватизации жилья);

что приватизация жилых помещений, требующих капитального ремонта, осуществляется, как правило, после проведения наймодателем капитального ремонта. При согласии граждан вместо ремонта наймодатель может выплатить соответствующую компенсацию.

6. Следует иметь в виду, что наряду с законами о приватизации государственного и муниципального имущества в 1992-2003 годах многие вопросы регулировались иными правовыми актами. В качестве примеров можно назвать: Указ об аренде, Указ Президента РФ от 29.01.1992 N 66 "Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий", Указ N 721, Указ Президента РФ от 06.02.1995 N 96 "О втором этапе приватизации в г. Москве", ряд постановлений Правительства РФ, например постановление Правительства РФ от 04.08.1992 N 547 утвердило Положение о порядке регистрации выпуска акций акционерных обществ открытого типа, учрежденных в процессе приватизации.

В ст. 217 содержится принципиально важное положение: нормы ГК относительно порядка приобретения и прекращения права собственности при приватизации применяются лишь постольку, поскольку законами о приватизации не предусмотрено иное. Иначе говоря, нормы подзаконных актов, не соответствующие ГК, применению не подлежат. Однако нормы самого ГК по вопросам порядка приобретения и прекращения права собственности, не соответствующие нормам законов о приватизации, также неприменимы. В остальной же части нормы ГК имеют приоритет и перед законами о приватизации, даже если отношения возникают в процессе приватизации. Примерами таких законов могут служить ст. 3 федерального закона от 27.02.03 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта"; ст. 8 Закона РФ от 14.07.92 "О ЗАТО".

7. Анализ судебной практики применения ст. 217 показывает, что:

1) Закон о приватизации не исключает приобретение государственного или муниципального имущества общественной организацией в порядке, установленном законодательством о приватизации (п. 1 Обзора N 60);

2) приватизация государственного или муниципального имущества после вступления в силу Закона о приватизации производится с учетом требований этого Закона, независимо от даты утверждения плана приватизации (п. 2 Обзора N 60);

3) покупателями упомянутого имущества могут быть только лица, которые на момент продажи имущества имеют право на его покупку (п. 3 Обзора N 60);

4) результаты инвестиционного конкурса по продаже пакета акций АО, созданного в процессе приватизации, могут быть признаны недействительными по иску участника конкурса, а также лиц, указанных в п. 1 ст. 29 Закона о приватизации (п. 6 Обзора N 60);

5) сделка приватизации государственного и муниципального имущества, совершенная с использованием незаконных средств платежа, является ничтожной (п. 8 Обзора N 60);

6) решение представительных органов местного самоуправления о приватизации муниципального имущества (ст. 20 Закона о приватизации) не исключает возможность последующего распределения акций после их 100% закрепления в муниципальной собственности (п. 9 Обзора N 60);

7) сделки приватизации государственного или муниципального имущества, не содержащие его стоимостной оценки, признаются ничтожными с момента их заключения (п. 11 Обзора N 60);

8) решение об использовании "золотой акции" не может быть принято, если до вступления в силу Закона о приватизации истек ранее установленный срок закрепления "золотой акции" в государственной собственности (п. 12 Обзора N 60);

9) если товарищество или акционерное общество имеет право на выкуп здания, сооружения, нежилого помещения в соответствии с законодательством о приватизации, то передача указанной недвижимости унитарному предприятию или учреждению (на праве хозяйственного ведения или оперативного управления) не может служить основанием для отказа в выкупе имущества (п. 15 Обзора N 60);

10) при продаже приватизируемых объектов муниципальной собственности органы местного самоуправления вправе самостоятельно определять выкупную стоимость нежилых помещений (п. 16 Обзора N 60);

11) иск покупателя о принуждении продавца заключить договор купли-продажи недвижимого имущества по цене, не соответствующей Закону, не подлежит удовлетворению (п. 18 Обзора N 60);

12) граждане, проживающие по договору найма или аренды в домах общественного жилищного фонда, правом на приватизацию жилого помещения не обладают. При возникновении спора между жильцами и собственниками таких помещений следует его разрешать, исходя из установленных собственником условий и порядка передачи жилья в собственность проживающих в нем граждан (п. 3 Постановления о приватизации жилья);

13) переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности или их ликвидация не влияют на право бесплатной приватизации жилья (п. 4 Постановления о приватизации жилья);

14) требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в общую собственность всех проживающих в нем лиц либо в собственность одного или некоторых из них (в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением) подлежат удовлетворению. При этом за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатную приватизацию жилья (п. 5 Постановления о приватизации жилья);

15) несовершеннолетние вправе стать участниками общей собственности на приватизируемое помещение (п. 7 Постановления о приватизации жилья);

16) если гражданин, подавший заявление о приватизации и иные необходимые документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность, то указанное обстоятельство не является само по себе основанием к отказу в удовлетворении требований наследников о включении помещения в наследственную массу, поскольку наследодатель не отозвал при жизни свое заявление о приватизации (п. 8 Постановления о приватизации жилья).

См. об этом подробнее в книге: Гуев А.Н. Комментарий к постановлениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам. М.: Экзамен, 2006;

17) кафе, построенное на крыше здания истца, - является самостоятельным объектом приватизации (Вестник ВАС РФ, 2001, N 1, с. 28);

18) комбинат, имеющий экологические проблемы, не отнесен к предприятиям, приватизация которых запрещена (Вестник ВАС РФ, 2001, N 12, с. 27);

19) внесение государственного (муниципального) имущества в уставные капиталы хозяйственных обществ является иным способом (видом) приватизации, поэтому суд обоснованно отказал в иске о признании сделки приватизации недействительной (Вестник ВАС РФ, 2001, N 12, с. 24);

20) если предприятие относится к градообразующим, то изменения в плане его приватизации не следует согласовывать с администрацией края и антимонопольными органами (Вестник ВАС РФ, 2001, N 12, с. 21). См. также: БВС, 2005, N 1, с. 8; Вестник ВАС РФ, 2005, N 3, с. 43, 67; N 6, с. 49, 54, N 7, с. 8, N 12, с. 83.
325