*1718. Общая собственность

[Юстиниан]

http://www.law.yarovoiy.com/kodeks_gr16.html

Гражданский кодекс РФ

Глава 16. Общая собственность

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Статья 251. Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.
Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Статья 254. Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли

1. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.
2. При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.
3. Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по правилам статьи 252 настоящего Кодекса постольку, поскольку иное для отдельных видов совместной собственности не установлено настоящим Кодексом, другими законами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.

Статья 255. Обращение взыскания на долю в общем имуществе

Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.
Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.
В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Статья 256. Общая собственность супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью.
Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
Имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если договором между супругами предусмотрено иное.
3. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества.
4. Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются законодательством о браке и семье.

Статья 257. Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства

1. Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.
2. В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.
3. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, являются общим имуществом членов крестьянского (фермерского) хозяйства и используются по соглашению между ними.

Статья 258. Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства

1. При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным статьями 252 и 254 настоящего Кодекса.
Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным настоящим Кодексом и земельным законодательством.
2. Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.
3. В случаях, предусмотренных настоящей статьей, доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Статья 259. Собственность хозяйственного товарищества или крестьянского (фермерского) хозяйства

1. Членами крестьянского (фермерского) хозяйства на базе имущества хозяйства может быть создано хозяйственное товарищество или производственный кооператив. Такое хозяйственное товарищество или кооператив как юридическое лицо обладает правом собственности на имущество, переданное ему в форме вкладов и других взносов членами фермерского хозяйства, а также на имущество, полученное в результате его деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом.
2. Размер вкладов участников товарищества или членов кооператива, созданного на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, устанавливается исходя из их долей в праве общей собственности на имущество хозяйства, определяемых в соответствии с пунктом 3 статьи 258 настоящего Кодекса.

[Юстиниан]

http://prozakon.su/a67?id=38258

Постатейный комментарий к части 1 Гражданского кодекса РФ

Глава 16. Общая собственность

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Статья 244 допускает смешанную общую собственность любых лиц, т.е. доли в ней могут принадлежать и частным собственникам, и ЮЛ (основанным, например, на муниципальной собственности), и собственникам-иностранцам.

2. Долевая собственность возникает по общему правилу всегда, когда возникает общая собственность. И лишь в виде исключения, когда сам закон особо это оговаривает, допускается образование общей совместной собственности на имущество (см., например, коммент. к ст. 217, 256 ГК).О случаях когда закон допускает возникновение совместной собственности см. ст. 34 Семейного кодекса; ст. 6 Закона о фермерах; ст. 4 Закона о садоводах.

3. Статья 244 ГК говорит именно об определении доли в праве собственности на имущество, а не о доле имущества. Иногда само имущество разделить нельзя, однако определить долю права собственность на это имущество вполне возможно. В частности, именно общая долевая собственности (если иное не установлено законом) возникает при поступлении в собственность нескольких лиц неделимых вещей (см. о них коммент. к ст. 133 ГК). Так, если два ЮЛ, объединив свои финансовые ресурсы, приобрели подъемный кран для совместного пользования, то сам предмет разделить невозможно, но определить долю права собственности (например, в договоре) не составит большого труда. В настоящее время долевая общая собственность имеет ряд разновидностей:

собственность участников договора о совместной деятельности (см. коммент. к ст. 1041-1049 ГК);

собственность лиц, являющихся собственниками квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК);

собственность участников товарищества собственников жилья (ст. 291 ГК).

ВС РФ разъяснил, что имущество признается общей собственностью, если доказано наличие соглашения между покупателем и другим лицом (претендующим на это имущество) о совместной покупке и вложении последним своих средств для приобретения имущества (определение ВС РФ от 15.10.1998).

Иногда в собственности двух и более лиц правомерно оказывается имущество, которое не подлежит разделу в силу закона (например, собрание редких картин известных художников, сервиз из 12 предметов, имеющий историко-художественную ценность). В этих случаях также возникает право на долю в праве собственности.

Однако общая собственность на делимые вещи по общему правилу не допускается. Лишь тогда, когда сами стороны в договоре устанавливают иное, долевая общая собственность возникает и на делимую вещь, но одного соглашения сторон для этого недостаточно, необходимым условием является также то, что закон прямо допускает возникновение совместной собственности на делимую вещь (например, п. 3 ст. 258 ГК допускает соглашение о совместной собственности членов ФХ). В ряде случаев возникновение общей долевой собственности на делимые вещи прямо предусмотрено самим законом (например, общая собственность на имущество, в т.ч. делимые вещи, созданное или приобретенное участниками совместной деятельности - ст. 1043 ГК).

4. Доля в праве общей собственности на имущество определяется соглашением сторон, а если оно не достигнуто - судом. Однако по общему правилу (если закон не установил иное) определение доли в общей собственности не означает фактического раздела имущества в натуре, а при невозможности этого - выплаты денежной компенсации (БВС РФ, 1999, N 5, с. 6; 2005, N 9, с. 4).

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности

1. Чаще всего доли собственности можно определить на основании соглашения сторон. Например, ЮЛ, заключая договор о совместной деятельности, определяют доли каждого участника совместной деятельности в общей собственности (ст. 1043 ГК), а каждый участник этого договора осуществляет бухгалтерский учет своей доли собственности в соответствии с приказом Минфина России от 28.11.2001 N 97н "Об утверждении указаний об отражении в бухгалтерском учете организаций операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом", установившего порядок отражения в бухгалтерском учете и отчетности операций, связанных с осуществлением совместной деятельности.

Иногда сам закон позволяет определить доли в общей собственности. Примерами могут служить право на обязательную долю в собственности, передаваемой по завещанию, наследование долей в собственности, передаваемой наследникам по закону, и т.д. Это относится и к определению долей ЮЛ в общей собственности.

Однако в ряде случаев долю определить невозможно ни по закону, ни из анализа соглашения между участниками. В этом случае они равны.

2. Соглашение всех участников, упомянутое в п. 2 ст. 245, может быть заключено только в письменной форме. Дело в том, что это соглашение - суть сделка, которая не может быть совершена в момент исполнения (ст. 159 ГК); кроме того, участники долевой собственности обычно заключают письменную сделку (например, договор о совместной деятельности, устав кондоминиума), поэтому соглашения, изменяющие эту сделку, также должны иметь письменную форму (см. об этом коммент. к ст. 432, 434, 438, 452, 1041 ГК).

Соглашение определяет:

доли в общей собственности в зависимости от вклада каждого участника;

изменение долей в зависимости от изменения вклада в образование общего имущества (примером могут служить изменения и дополнения, вносимые в договор о совместной деятельности, связанные с увеличением вклада в составе общего имущества участников договора);

доли в общей собственности в зависимости от приращения общего имущества. При отсутствии такого соглашения доля в приращенном общем имуществе определяется в судебном порядке (БВС РФ, 1999, N 5, с. 6).

3. Неотделимые улучшения (п. 3 ст. 245 ГК) - внесенные в имущество изменения, которые без причинения вреда этому имуществу нельзя от него отделить (реконструкция здания или сооружения, замена оборудования и т.д. - см. коммент. к ст. 623 ГК). Этим они отличаются от отделимых улучшений (например, установка съемных декоративных решеток на радиаторы отопления, монтаж внутри складского помещения легко демонтируемого сборного модуля для сохранности особо ценных деталей). ВАС РФ указал, что удовлетворяя иск, суд должен указать доказательства, обосновывающие его вывод о том, что истец произвел неотделимые улучшения сооружения, в результате чего оно приобрело признаки недвижимости (Вестник ВАС РФ, 2001, N 3, с. 20).

Тот из участников, который внес неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество лишь при условии, что эти улучшения:

а) произведены за его счет;

б) осуществлены в установленном порядке, т.е. с согласия других участников, без причинения ущерба им и общему имуществу, при наличии соответствующих разрешений (например, от служб пожарной охраны, санитарно-эпидемиологической службы, экологической службы и т.д., когда получение такого разрешения необходимо);

в) действительно увеличивают общее имущество, приращивают его объем, стоимость и т.д.

Отделимые улучшения не влекут за собой соответствующего увеличения в праве общей собственности. Они поступают по общему правилу в собственность того лица, которое их осуществило. Однако между участниками долевой собственности может быть заключено соглашение, что если кто-либо из них произведет отделимые улучшения, то они поступят в общую собственность, а доля последнего в праве на общее имущество возрастет. Следует учесть, что на само осуществление отделимых улучшений согласия других участников не требуется. См. подробнее коммент. к ст. 623, 662 ГК.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Комментируемая статья позволяет участнику долевой собственности по своему усмотрению (т.е. без получения предварительного согласия других участников) принять решение и о возмездном отчуждении своей доли (продать ее, обменять), однако при прочих равных условиях последние имеют преимущественное право приобретения доли (см. об этом п. 1 ст. 250 ГК). Если другие участники долевой собственности откажутся (не воспользуются) своим преимущественным правом, то он может без их согласия продать долю другим лицам.

Статья 246 позволяет участнику обременять свою долю залогом без согласия других участников. Поскольку залог не предполагает автоматического возмездного отчуждения, то отдать долю в залог возможно по усмотрению участника, т.е. без согласия других участников. Если же этот участник не выполнит обязательство перед кредитором по сделке, последний вправе обратить взыскание на его долю в праве собственности в порядке, установленном в ст. 255 ГК. См. также коммент. к ст. 346, 354, 355 ГК.

2. Комментируемая статья устанавливает весьма важное правило: распоряжение всем имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Иначе говоря, если распоряжение каждым участником своей долей осуществляется в порядке, описанном нами выше, то для распоряжения всем имуществом необходимо единогласие. При этом если единогласия нет, следует раздел (выдел) имущества, поскольку подобные споры суд решать не вправе. ВС РФ указал, что согласно ст. 246, 253 ГК мена (обмен) переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности (п. 11 Постановления о приватизации жилья). Об особенностях совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения см. ст. 12 Закона об обороте земель.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование общим имуществом, исходя из комментируемой статьи, осуществляется:

а) по соглашению участников долевой собственности. При этом речь идет о единогласии. Соглашение в данном случае может иметь как письменную форму (а иногда именно письменная форма такого соглашения предусмотрена законом, например в договоре о совместной деятельности - ст. 1044 ГК, в договоре товарищества собственников жилья - ст. 291 ГК, и т.д.), так и устную (если иное не установлено законом). В простейших ситуациях соглашение может иметь и форму конклюдентных действий (т.е. когда из поведения всех участников явствует, что они согласны с определенным характером владения и пользования общей долевой собственностью, например несколько ЮЛ приобрели в общую долевую собственность вычислительный центр, которым они пользуются по мере надобности), и форму молчания (т.е. когда каждый из участников своим молчанием выразил согласие с порядком владения и пользования общим имуществом, избранным другими участниками);

б) в том порядке, который определен судом, если сами участники к соглашению не пришли. Требование определить порядок владения и пользования общей долевой собственностью может исходить как от одного, так и от нескольких участников.

2. При долевой собственности участник вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества в натуре. Это требование по общему правилу должно быть удовлетворено. Если другие участники возражают (препятствуют) этому, то по заявлению заинтересованного участника вопрос решает суд. Однако при этом необходимо учесть следующее:

можно требовать предоставления лишь той части имущества, которая соразмерна доле участника в общей собственности. Анализ п. 2 ст. 247 позволяет сделать вывод, что если участник требует предоставить ему часть имущества, которая меньше его доли в общей собственности, то и в этом случае требование должно быть удовлетворено;

чтобы предоставление в натуре части общего имущества во владение и пользование было возможно. В противном случае этот участник вправе требовать от остальных соответствующей компенсации (они обязаны это требование удовлетворить). В случае отказа удовлетворить такие требования участника, а также спора о размерах компенсации он вправе обратиться в суд в общем порядке (ст. 11 ГК). Об особенностях определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности см. ст. 14 Закона об обороте земель.

Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности

1. Плоды, упомянутые в ст. 248, - это любые поступления, полученные в результате использования имущества, способного размножаться, плодоносить (плоды фруктовых деревьев, приплод рабочего скота, молоко, яйцо, цветы, целебные травы, получаемые в цветниках, мед и т.д.).

Продукция - это не только промышленная продукция, но и товары народного потребления, а также полуфабрикаты, сырье, комплектующие и т.п., получаемые в результате использования имущества, находящегося в долевой собственности (например, детали, изготовляемые на заводе, книги, производимые на полиграфическом оборудовании, и т.д.).

Доходы - это любые поступления от использования имущества, которые не относятся к плодам, продукции (проценты по банковским денежным вкладам, дивиденды по акциям, доходы от сдачи общего имущества в аренду и т.д.). См. также коммент. к ст. 136 ГК.

2. Поступив в состав общего имущества, плоды, продукция, доходы увеличивают его размер. Впрочем, ст. 248 обязывает их распределить, т.е. установить долю права собственности на них. По общему правилу такое распределение производится соразмерно доле каждого участника в долевой собственности пропорционально увеличению долей. Однако стороны могут предусмотреть и иные варианты (например, все поступления делятся поровну, независимо от доли каждого участника, участникам с меньшей долей распределяют большую часть поступлений, и т.д.). Распределение плодов, продукции и доходов возможно и в натуре (т.е. физически); тогда изменение размеров долей в общей долевой собственности не происходит. Следует учесть, что и в этом случае по общему правилу распределение осуществляется с учетом доли каждого участника, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности

1. Налоги, упомянутые в ст. 249, это обязательные, индивидуально безвозмездные платежи, взимаемые с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства или муниципальных образований (п. 1 ст. 8 НК), например:

налог на имущество организаций;

налог на имущество физических лиц;

налог на недвижимость;

земельный налог;

иные налоги. (ст. 13-15 НК).

Сборы - это обязательные взносы, взимаемые с организаций и физических лиц, уплата которых является одним из условий совершения в интересах плательщиков сборов госорганами, органами местного самоуправления, их должностными лицами юридически значимых действий, включая предоставление определенных прав или выдачу разрешений (лицензий) (п. 2 ст. 8 НК).

Иные платежи предусмотрены природоохранным, жилищно-коммунальным законодательством, органами власти субъектов РФ и органами местного самоуправления в пределах их прав и полномочий.

Издержки по содержанию и сохранению общего имущества - это, например, затраты, связанные с охраной имущества, его ремонтом, поддержанием в надлежащем состоянии, затраты, связанные с предоставлением прокорма животным, с их ветеринарным и иным обслуживанием, затраты на противопожарные мероприятия, обязательное техническое обслуживание (см., например, об этом ст. 252-270 НК).

2. Правила ст. 249 императивны: именно каждый из участников долевой собственности обязан нести упомянутые в ст. 249 расходы соразмерно своей доли. Соглашением сторон не могут быть установлены иные правила (например, о том, чтобы некоторых участников с учетом их тяжелого материального положения освободить от обязанности нести расходы, некоторые участники будут нести все расходы, освободив от этого остальных, и т.п.). Речь идет о расходах на содержание и сохранение имущества.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. Комментируемая статья говорит лишь о двух формах отчуждения доли в праве общей собственности - о продаже и о мене. Таким образом, в отношении других форм правила ст. 250 не применяются (например, при дарении, завещании).

Посторонним лицом, упоминаемым в ст. 250, являются любые третьи лица, т.е. не участники долевой собственности. В качестве таких лиц могут выступать не только граждане, но и ЮЛ, даже если остальные участники права долевой собственности - граждане.

Преимущественное право остальные участники долевой собственности имеют лишь на покупку доли (если участник именно продает, а не обменивает долю в праве собственности), а не на то, чтобы потребовать от него обменять свою долю на иное имущество. Иначе говоря, если участник решил продать долю в праве общей собственности, то другие участники имеют преимущественное право (перед третьими лицами) покупки. С другой стороны, если участник решил именно обменять свою долю на какое-то имущество, то у остальных участников возникает преимущественное право лишь на обмен (они не вправе требовать продажи).

2. Преимущественное право возникает у остальных участников долевой собственности лишь:

а) при условии, что они готовы заплатить за продаваемую долю ту цену, которую запросил продавец доли. При этом не имеет значения то обстоятельство, что участник, продающий свою долю, запросил несоразмерно высокую цену (т.е. значительно или даже в несколько раз превышающую уровень сложившихся цен в данном регионе). Если упомянутые участники не согласны (либо не в состоянии) уплатить такую цену, то это не считается нарушением их преимущественного права на покупку, а участник вправе продать свою долю третьим лицам, готовым за нее эту цену уплатить. Сказанное относится и к обмену доли (с учетом специфики таких сделок); если приобрести долю пожелают сразу несколько участников, продавец выбирает любого из них по своему усмотрению (возможна и продажа частей доли каждому желающему с последующим перераспределением долей).

Если в ходе переговоров с участниками долевой собственности один из них предложил приобрести долю на более выгодных условиях, чем остальные, продавец вправе уступить долю именно ему, т.к. другие участники не имеют перед ним никакого преимущественного права, а требования о письменном извещении, о равенстве условий продажи относятся к случаям, когда доля продается посторонним лицам;

б) при соблюдении прочих условий продажи доли. К их числу могут, в частности, относиться:

условие о продаже доли в праве общей собственности с отсрочкой передачи вещи в натуре (например, продажа доли в общей собственности на дом с условием передачи дома новому собственнику лишь по окончании дачного сезона);

условие о предоплате;

условие о том, чтобы покупатель доли в общей собственности дополнительно выполнил обязательства продавца перед третьими лицами;

условие о пожизненном содержании продавца - участника общей долевой собственности;

условие о доставке вещи (при обмене) в другой населенный пункт и т.д.

Но нельзя в качестве прочих выдвигать такие условия, которые противоречат закону. Так, неправомерным условием при продаже доли участником-резидентом другим резидентам является требование уплатить покупную цену в СКВ (см. об этом коммент. к ст. 140, 141, 317 ГК). Неправомерным явилось бы и условие о сокращении сроков покупки, указанных в п. 2 ст. 250.

3. Публичные торги, упомянутые в п. 1 ст. 250, могут проводиться при отсутствии согласия остальных участников долевой собственности на приобретение доли участника, на которую обращено взыскание третьих лиц - кредиторов этого участника (см. об этом подробнее коммент. к ст. 255, 448, 449 ГК).

К иным случаям проведения публичных торгов, упомянутым в ст. 250, в частности, относится продажа жилого помещения, являющегося общей долевой собственностью нескольких лиц, если они нарушают установленные законом правила пользования и содержания жилья (ст. 293 ГК).

4. Обязанность продавца письменно известить остальных участников долевой собственности - безусловная. Письменная форма извещения считается соблюденной, если разосланы письма, телеграммы, сообщения по факсу и т.п. В извещении должны быть четко и однозначно изложены все условия продажи (обмена) доли. При несоблюдении этих требований закона считается, что участник нарушил право преимущественной покупки доли другими участниками.

В то же время извещать всех участников необязательно, если продавец доли решил продать ее конкретному участнику долевой собственности. Дело в том, что ст. 250 говорит о преимущественном праве участников перед посторонними лицами, а друг перед другом они такого права не имеют.

5. Пункт 2 ст. 250 различает отказ купить долю от случая, когда другие участники не приобретут долю.

Анализ ст. 250 позволяет сделать вывод, что отказ от покупки доли означает, что другие участники долевой собственности прямо и однозначно выразили свою волю - они не захотели покупать долю. Отказ может быть оформлен в виде письменного извещения продавца, в виде устного отказа при личной встрече, в ходе телефонных переговоров и т.д. Статья 250 не говорит, что отказ обязательно должен иметь письменную форму, значит, он возможен (с учетом исполнения ст. 158-161 ГК) и в устной форме. Если впоследствии отказавшийся участник предъявит требование о переводе на него прав и обязанностей покупателя лишь на том основании, что продавец на свое письменное извещение должен был дождаться письменного отказа, а он продал долю посторонним после получения отказа от других участников в устной форме, то действия продавца будут считаться разумными и добросовестными, пока не будет доказано обратное (например, участнику удастся доказать, что в ходе устных переговоров он не заявлял об окончательном отказе, а решил еще подумать).

Случаи же неприобретения доли возникают в ситуациях, когда:

надлежащим образом извещенные участники долевой собственности не заявили прямо об отказе от покупки;

истекли сроки приобретения, упомянутые в п. 2 ст. 250.

6. Упомянутый в п. 3 ст. 250 трехмесячный срок предъявления требований в суд о нарушении продавцом доли права преимущественной покупки - это разновидность сокращенного срока исковой давности (см. коммент. к ст. 197-200 ГК). Если в этот срок с подобным иском в суд обратилось сразу несколько участников долевой собственности, то суд должен отдать предпочтение тому лицу, которое подало иск первым. Если в суд одновременно обратилось несколько участников (каждый от своего имени), то суд, исходя из всех обстоятельств дела, вправе удовлетворить требование того из участников, который, по мнению суда, больше других нуждается в приобретении отчуждаемой доли.

7. Пункт 4 ст. 250 содержит весьма важную норму - уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Иначе говоря, в изъятие из общих норм об уступке прав требования (см. об этом коммент. к ст. 382-390 ГК) участник долевой собственности, имеющий преимущественное право покупки, не может уступить его другому лицу (чьим должником он является). Сам он вправе приобрести долю преимущественно перед третьими (посторонними) лицами, но своему кредитору это право уступить не может.

Поскольку п. 4 ст. 250 запрещает лишь уступку преимущественного права с учетом того, что это право участники долевой собственности имеют только перед посторонними лицами, следует сделать вывод, что уступка права покупки доли одним участником долевой собственности (например, тем из них, которого выбрал сам продавец) другому участнику допускается.

[Юстиниан]

8. Анализ судебной практики применения ст. 250 ГК показывает, что:

1) раздел дома означает прекращение общей долевой собственности, поэтому положения ст. 250 ГК о праве преимущественной покупки не применяются (БВС РФ, 2001, N 8, с. 14);

2) иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя должен быть заявлен не позднее чем в течение 3-х месяцев после продажи доли третьему лицу (п. 3 ст. 250 ГК). Этот срок является пресекательным, при его пропуске иск подлежит отклонению. Не подлежит (в указанной ситуации) удовлетворению и иск о признании сделки недействительной (п. 20 Постановления N 8);

3) продажа участником общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собственники откажутся от осуществления преимущественного права покупки в соответствии со ст. 250 ГК (п. 10 Постановления о приватизации жилья). См. также п. 7 Обзора N 102.

Статья 251. Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору

1. Комментируемая статья говорит о переходе доли во всех случаях отчуждения, т.е. и при продаже, и при мене, и при дарении, и т.д. В связи с этим момент перехода доли права общей собственности зависит от того, как решает закон вопрос о моменте заключения данного договора (мены, дарения и т.д.). Так, если договор купли-продажи считается заключенным с момента достижения соглашения сторон по всем существенным условиям договора (см. об этом коммент. к ст. 432-434, 438, 455-459 ГК), то договор дарения вещи по общему правилу считается заключенным с момента передачи вещи (см. также коммент. к ст. 572, 573 ГК). Поэтому для решения вопроса об определении момента перехода доли в праве общей собственности в каждом случае нужно исходить из вида договора, по которому переходит доля, и из того, что считает закон моментом заключения данного договора.

2. Стороны могут заключить соглашение, где момент перехода доли в праве общей собственности будет установлен иначе (например, только после оплаты покупателем или, скажем, после наступления какого-то условия и т.д.). Соглашение это должно быть заключено в письменной форме, т.к. это сделка, а сам переход доли в праве общей собственности изменит содержание других сделок (которые служат основанием права общей собственности и составлены в письменной форме, например договор о совместной деятельности). Об этом см. также коммент. к ст. 158-162, 434, 438, 452 ГК.

3. В ряде случаев доля в праве собственности передается по договору, подлежащему государственной регистрации (например, по договору ренты доли в праве собственности на жилой дом, на иную недвижимость). В этих случаях моментом перехода доли считается дата государственной регистрации этого договора (см. коммент. к ст. 223, 584 ГК). Впрочем, иногда и сам договор считается заключенным лишь с момента его госрегистрации (см., например, коммент. к ст. 560 ГК).

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, упомянутое в ст. 252, участники вправе разделить по своему усмотрению в любой пропорции (в т.ч. и не учитывая размера доли каждого в праве общей собственности). Дело в том, что ст. 252 говорит о разделе не права общей долевой собственности, а имущества, находящегося в общей долевой собственности. Как видим, это не одно и то же. Главное, чтобы участники при этом достигли единогласия (см. об этом коммент. к ст. 1042-1048 ГК).

2. Участник долевой собственности имеет безусловное право требовать выдела своей доли из общего имущества. На реализацию этого права согласия других участников не нужно. Они могут возражать против способа и условий раздела общего имущества, о порядке расчетов, о сроках и т.д., но на само право на выдел не влияет их согласие. Не имеет значения и то, что ранее стороны договорились не выделять свою долю в общем имуществе до истечения, скажем, 10 лет.

3. Соглашение о способе и условиях раздела - это сделка, которая, как правило, имеет письменную форму. Если участники долевой собственности не могут достичь соглашения о способах и условиях раздела имущества, то любой из них вправе обратиться в суд с требованием о выделе своей доли в натуре, о разделении имущества и т.д. (см. также коммент. к ст. 158-162, 434, 452 ГК).О практике КС, связанной с ст. 252 см. его определение от 07.02.08 N 242-О-О.

4. Иногда выдел доли в натуре (равно как и разделение имущества) невозможен. В ст. 252 называются две причины такой ситуации:

запрет выдела (раздела) в натуре, содержащийся в законе. В частности, это касается имущества, которое представляет собою культурную ценность (например, сервиз из 100 предметов, книги различных авторов в одинаковых роскошных переплетах, старинные стулья из салона великого художника и т.д.), и поэтому закон запрещает такой раздел (ст. 5 Закона РСФСР от 15.12.78 "Об охране и использовании памятников истории и культуры"). См. также ст. 4 Закона об обороте земель, ст. 18 федерального закона от 11.11.03 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах";

невозможно произвести выдел без нанесения несоразмерного ущерба имуществу. Это означает, что выдел либо приведет имущество в непригодное состояние, либо причинит ему такой вред, что оно в значительной степени утратит свое назначение и ценность, например если нескольким ЮЛ-предприятиям на праве долевой собственности принадлежит цех по изготовлению черепицы и один из участников требует выдела своей доли в натуре (печей для обжига). См. БВС РФ, 1998, N 6, с. 8.

5. Пункт 4 ст. 252 содержит очень важную норму: если выделяемое в натуре имущество несоразмерно мало по сравнению с долей участника в праве общей собственности, то последний имеет право на получение соответствующей денежной или иной компенсации. Следует, однако, учесть, что выплата компенсации вместо выделения доли допускается лишь в случаях, когда:

выделяющийся участник согласен на такую компенсацию;

доля такого собственника в имуществе незначительна. О том, значительна или нет эта доля, суд должен решать только на основе анализа всех фактических обстоятельств дела, рыночной стоимости имущества, его назначения, особенностей имущества, индивидуальных особенностей выделяющегося участника и т.д. Если суд сочтет имущество незначительным, то замена выдела в натуре компенсацией допускается без согласия выделяющегося;

доля не может быть реально выделена (например, если двухкомнатная квартира досталась по наследству двум взрослым братьям и сестре), согласие на компенсацию также не обязательно;

выделяющийся собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

6. Анализ судебной практики по применению ст. 252 показывает, что:

1) невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли (в т.ч. и в случаях, указанных в п. 4 ст. 252) не исключает права участников общей долевой собственности заявить требования об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон (п. 37 Пост. Пленумов N 6/8);

2) при определении порядка пользования общим имуществом суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который в конкретном случае может точно и не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников и реальную возможность совместного пользования (п. 37 Пост. Пленумов N 6/8).

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

1. В отличие от долевой общей собственности в совместной собственности доли участников не определены (п. 2 ст. 244 ГК). Это и вызывает необходимость того, чтобы участники сообща владели и пользовались имуществом. Однако содержащаяся в п. 1 ст. 253 норма имеет характер общего правила. Дело в том, что участники могут своим соглашением предусмотреть и раздельное владение и пользование имуществом. Соглашение это не обязательно должно иметь письменную форму - возможна и устная форма и форма конклюдентных действий и умолчания (см. об этом коммент. к ст. 158-162, 247, 434, 438 ГК). Однако в любом случае соглашение должно:

регулировать характер владения и пользования имуществом каждым из участников;

определять сроки (периодичность, время суток, день в неделю, время года и т.д.) пользования имуществом каждым из участников;

решать вопросы взаимодействия между участниками (например, при передаче от одного из них другому имущества во владение и пользование);

предусматривать порядок возмещения соответствующих расходов;

регулировать вопросы возмещения ущерба, причиненного другим участникам в случае повреждения, порчи данного имущества.

Правила ст. 253 применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности ГК или другими законами не установлено иное (п. 4 ст. 253). См. об этом например, ст. 35 Семейного кодекса; ст. 8 Закона о фермерах.

С учетом этого целесообразнее все же заключать письменное соглашение.

2. Всякое лицо, которое выступает стороной в договоре (сделке) по распоряжению имуществом одним из участников совместной собственности, вправе предполагать, что он распоряжается имуществом с согласия других собственников. Поэтому действия этого лица считаются разумными и добросовестными (п. 3 ст. 10 ГК).

Согласие о распоряжении имуществом, находящимся в совместной собственности, должно иметь письменную форму, т.к. на такое распоряжение участнику необходимо иметь полномочия, а это возможно на основе либо доверенности, либо договора (п. 1 ст. 182, п. 3 ст. 184 ГК). См. также коммент. к ст. 971, 976, 1005, 1009 ГК.

3. По общему правилу каждый из участников вправе совершать сделки по распоряжению имуществом. Для остальных участников совместной собственности такая сделка порождает соответствующие права и обязанности, если только они не докажут, что:

участник, совершивший сделку по распоряжению таким имуществом, не имел необходимых полномочий (например, не было доверенности либо срок действия ее истек);

другая сторона в сделке знала (или заведомо должна была знать) о том, что совершающий сделку по распоряжению общим имуществом участник не имеет необходимых для этого полномочий. Об этом можно судить лишь из конкретной обстановки (например, участник, распоряжающийся общим имуществом, предъявил контрагенту доверенность, срок действия которой уже истек).

Отсутствие хотя бы одного из этих условий не дает оснований для признания сделки недействительной. См. также коммент. к ст. 254, 256, 257 ГК.

Статья 254. Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли

1. Статья 254 позволяет разделить имущество, находящееся в совместной собственности, между участниками. Однако необходимым условием для такого раздела является предварительное определение доли каждого из участников в праве на общее имущество. Аналогично решается вопрос, когда только один из участников требует выдела своей доли имущества, - определить долю каждого необходимо и в этом случае. Определение доли в праве на общее имущество не означает, что остальные участники также обязаны разделить остающееся (после выдела доли участника, который пожелал осуществление выдела) имущество в натуре. Из смысла ст. 254 это не вытекает.

2. Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, предполагает его разделение между участниками в натуре, разумеется, при соблюдении условий, изложенных в п. 1 ст. 254. Выдел же доли одного из участников ведет к другим результатам: этот участник получает свою долю в имуществе в натуре, а оставшееся имущество становится общей долевой собственностью остальных участников.

Таким образом, при разделе имущества право общей собственности прекращается, а при выделе совместная собственность превращается в долевую.

3. По общему правилу и при разделе общего имущества, и при выделе доли участников совместной собственности признаются равными. Однако в соглашении между ними может быть предусмотрен и другой вариант: например, одному участнику переходит 2/3 имущества, а оставшееся имущество распределяется поровну между другими участниками; или, скажем, один из участников получает 1/3 имущества, другой - 1/4, третий - 1/5 и т.д. Возможность отступления от правила равенства долей при разделе имущества, находящегося в совместной собственности, признается и ВС РФ (БВС РФ, 1999, N 1, с. 9). Однако иногда сам закон предусматривает иной принцип раздела общего имущества на доли (например, особый порядок разделения земельного участка, находящегося в совместной собственности членов ФХ, п. 1 ст. 258 ГК). Об особенностях раздела имущества ФХ при наследовании см. коммент. к ст. 1179, 1182 ГК. См. также ст. 9 Закона о фермерах и ст. 38, 39 Семейного кодекса.

4. Об основаниях и порядке раздела общего имущества и выдела из него доли см. коммент. к ст. 252, 1049 ГК. Иногда закон устанавливает и другие правила. Так, средства производства, принадлежащие ФХ, при выходе одного из его членов разделу не подлежат, а вышедшему выплачивается денежная компенсация соразмерно его доле в общей собственности на это имущество (п. 2 ст. 258 ГК).

5. ВС РФ разъяснил, что:

1) выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа;

2) при отсутствии такой возможности суд вправе определить порядок пользования такой квартирой (п. 12 Постановления о приватизации жилья).

Статья 255. Обращение взыскания на долю в общем имуществе

1. Под словом "кредитор" в ст. 255 подразумевается любое лицо, перед которым согласно договору или иному обязательству участник общей собственности выступает должником (см. об этих понятиях ст. 307 ГК). Например, кредиторами участника общей собственности могут оказаться банк - по договору банковского кредита, подрядчик - по договору подряда, поставщик - по договору поставки и т.д. Если недостаточно другого имущества должника (не входящего в состав общей собственности), то его кредитор вправе предъявить требование о выделе его доли в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

2. Следует, однако, учесть ряд моментов:

а) кредитор получает право, упомянутое в ст. 255, и в случаях, когда у должника есть другое имущество (не относящееся к общей собственности), и причем довольно ценное, однако относящееся к имуществу, на которое обращать взыскание по закону нельзя (см. об этом коммент. к ст. 24 ГК);

б) если в общей собственности должника (и других участников) находится имущество, на которое нельзя обращать взыскание, то кредитор теряет право требовать выдела, а если он предъявит такое требование, оно не подлежит удовлетворению;

в) кредитор по общему правилу вправе требовать выдела доли должника в натуре, но остальные участники общей собственности также по общему правилу не обязаны это требование удовлетворить; они могут вместо выдела в натуре предложить кредитору выручку от приобретения ими доли должника.

3. Иногда характер общей собственности не позволяет удовлетворить требование кредитора о выделе доли должника в натуре (например, неделимая вещь - п. 4 ст. 244 ГК). В этой ситуации кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности. Он не имеет права требовать продажи имущества третьим лицам, т.к. это нарушило бы преимущественное право покупки других участников, установленное в ст. 250 ГК. Если только другие участники общей собственности откажутся от приобретения доли должника, кредитор получает право требовать по суду обращения взыскания на долю должника путем продажи ее с публичных торгов (о порядке их проведения см. ст. 448, 449 ГК).

4. Возражения остальных участников общей собственности приобрести долю должника могут выражаться не только в форме прямого отказа приобрести долю, но и в несогласии их с осуществлением выдела доли в натуре (независимо от причины) и в бездействии (например, они уклоняются от приобретения доли должника, игнорируют требования кредитора). Во всех этих случаях кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника путем ее продажи с публичных торгов.

5. О порядке определения рыночной цены (рыночной стоимости) доли см. коммент. к ст. 226, 229, 239, 250 ГК.

Статья 256. Общая собственность супругов

1. Пункт 1 ст. 256 устанавливает, что по общему правилу имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. В то же время брачным договором может быть установлена и общая долевая собственность на упомянутое имущество, и разделение права собственности на нажитое имущество, и т.д. (см. также ст. 33-39 СК).

2. Нажитым во время брака считается любое имущество, которое оказалось в собственности супругов правомерно. Не имеет значения то обстоятельство, что один из супругов работал, занимался предпринимательской деятельностью, а другой - домашним хозяйством, уходом за детьми или по иным уважительным причинам не имел самостоятельного заработка (п. 3 ст. 34 СК), иного дохода. В любом случае это имущество по общему правилу переходит в их совместную собственность, если договором между ними не было установлено иное. Это же касается доходов по акциям, облигациям, иным ценным бумагам, а также учредительских доходов, получаемых дивидендов по акциям и т.д., - они поступают в совместную собственность супругов, если иное не установлено договором между ними (п. 2 ст. 34 СК).

3. Пункт 2 ст. 256 устанавливает особый режим для некоторых видов имущества супругов:

а) имущество, принадлежавшее одному из супругов до вступления в брак, не является их совместной собственностью. Не имеет значения то обстоятельство, что после вступления в брак супруги совместно владели и пользовались этим имуществом (например, библиотекой, дачей, автомобилем и т.д.). В равной степени не играет роли, что после вступления в брак упомянутым имуществом пользовался только другой супруг (например, отец подарил своей дочери автомобиль, которым пользовался ее муж, т.к. она не умела им управлять). В любом случае имущество остается в собственности того супруга, которому оно принадлежало до брака;

б) имущество, полученное одним из супругов по наследству или в дар (во время брака), также не является их совместной собственностью.

Статья 256 не делает исключений и для случаев дарения имущества одним супругом другому. Так, женщина, которая была собственником автомобиля (или которой автомобиль подарил отец уже после вступления в брак), передала его по договору дарения (оформленному в установленном порядке) своему мужу. В этом случае собственником автомобиля становится муж, т.е. право совместной собственности не возникает.

Сложнее решается вопрос в случаях, когда один из супругов дарит другому имущество, приобретенное за счет их общих доходов (т.е. совместной собственности). Представляется, что если этот договор был оформлен надлежащим образом, то имущество поступает в собственность одаряемого. Нужно учесть, кроме того, что эта сделка по распоряжению совместным имуществом совершена с одобрения обоих собственников.

[Юстиниан]

4. От этой ситуации следует отличать случаи приобретения вещей индивидуального пользования (обувь, одежда и т.п.) за счет общих средств супругов во время брака. По общему правилу такие вещи не являются совместной собственностью супругов, а признаются собственностью того из них, кто им и пользуется. В абз. 2 п. 2 ст. 256 дан их примерный перечень. Наряду с одеждой, обувью можно также назвать: головные уборы, предметы туалета, специальную литературу, нужную лишь одному из супругов, инструмент, приобретенный одному из супругов в связи с выполнением профессиональной деятельности (дрели, скрипка, холст и краски и т.д.), иные вещи индивидуального пользования (ст. 36 СК). См. также БВС РФ, 1999, N 1, с. 8.

Драгоценности, упомянутые в ст. 256, приобретенные во время брака для индивидуального пользования лишь одним из супругов, являются тем не менее их совместной собственностью. К их числу относятся изделия из драгоценных металлов: золота, серебра, платины, палладия, родия, иридия, рутения, осмия, изделия с их сплавами; изделия из драгоценных камней либо сами эти драгоценные камни: природные алмазы, рубины, изумруды, сапфиры, александриты, жемчуг (речной, австралийский круглый с массой более 0,25 карата) - ст. 1 Федерального закона от 26.03.1998 N 41-ФЗ "О драгоценных металлах и драгоценных камнях". О том, относится ли та или иная вещь к драгоценностям, можно судить по ценам, которые на них установлены в соответствии с постановлением Правительства РФ от 30.04.1992 N 279 "О расчетных и отпускных ценах на драгоценные металлы, алмазы и драгоценные камни". Во всех случаях спора нужно исходить из анализа обстоятельств приобретения вещи (цены, порядка приобретения, характера вещи и т.п. - ст. 36 СК).

Другие предметы роскоши - это, например, автомобиль, которым пользуется лишь жена, яхта, моторная лодка, используемая мужем, дорогое охотничье ружье, ноутбук, приобретенный за 5 тыс. долл. жене, и т.д. Характер и стоимость этих предметов роскоши и драгоценностей заставляют относить их, по смыслу ст. 256, к совместной собственности.

Законом N 231 от 18.12.06 п. 2 ст. 256 дополнен новым абзацем, который вступил в силу с 01.01.08. Установлено, что исключительное право на любой из охраняемых результатов интеллектуальной деятельности, указанных в ст. 1225 ГК принадлежит именно автору такого результата (т.е. лицу, творческим трудом которого и создан результат). не входит в общее имущество супругов. Тем не менее, доходы от использования такого результата по общему правилу входят в общую совместную собственность супругов (если только договором между супругами не установлено иное).

5. Иногда имущество, которое принадлежит на праве собственности одному из супругов, тем не менее может быть признано их совместной собственностью. Для этого необходимо, чтобы:

в это имущество были вложены общие средства супругов (т.е. общие заработки, общие доходы: продажа, например, дачи, находящейся в их общей собственности, для получения средств на капитальный ремонт квартиры и т.д.);

в это имущество были вложены личные средства другого супруга (например, жена продала подаренный отцом бриллиант, чтобы за счет вырученных средств от его реализации муж смог капитально отремонтировать свой автомобиль);

такие вложения значительно увеличили стоимость упомянутого имущества. Это может быть результатом не только капитального ремонта, реконструкции, переоборудования, но и постройки и создания на базе имущества новой вещи и т.д. (ст. 37 СК).

В то же время комментируемая статья позволяет супругам выбрать иные варианты. Так, договором между ними может быть установлено, что:

имущество по-прежнему останется лишь в собственности одного из супругов - прежнего собственника;

имущество будет принадлежать обоим супругам на праве общей долевой собственности;

право собственности на это имущество после осуществления вложений в установленном порядке перейдет к другому супругу.

6. Пункт 3 ст. 256 устанавливает порядок обращения взыскания на имущество одного из супругов. Взыскание прежде всего обращается на имущество, являющееся собственностью супруга-должника, и лишь при его недостаточности - на долю в общей собственности супругов (ст. 255 ГК). При определении этой доли следует учесть следующее:

в случае раздела имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, их доли по общему правилу признаются равными (ст. 39 СК);

вклады в банки и в другие кредитные учреждения, внесенные супругами в период совместной жизни на имя каждого из них, составляют их общее совместное имущество (п. 2 ст. 34 СК);

при приобретении имущества в кредит одним из супругов во время брака это имущество принадлежит им совместно, поэтому необходимо определять долю каждого из супругов - п. 9 постановления Пленума ВС СССР от 31.03.78 N 4 "О применении законодательства при рассмотрении судами дел об освобождении имущества от ареста (исключении из описи)".

Следует иметь также в виду, что при возмещении ущерба, причиненного преступлением одного из супругов, взыскание может быть обращено и на имущество, являющееся их общей совместной собственностью, если приговором суда по уголовному делу установлено, что оно было приобретено на средства, добытые преступным путем (ст. 368 ГПК).

7. Правильному применению ст. 256 будет способствовать учет сложившейся судебной практики. Так, ВС СССР и ВС РФ не раз обращали внимание правоприменительных органов на то, что:

если после фактического прекращения семейных отношений и ведения общего хозяйства супруги совместно имущество не приобретали, суд может произвести раздел лишь того имущества, которое являлось их общей совместной собственностью ко времени прекращения ведения общего хозяйства (п. 16 Пост. Пленума N 15);

условия брачного договора о режиме совместного имущества, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение (например, один из супругов полностью лишается права собственности на имущество, нажитое супругами в период брака), могут быть признаны судом недействительными по требованию этого супруга (п. 15 Пост. Пленума N 15);

возведенный либо приобретенный супругами во время брака дом является их общим совместным имуществом, независимо от того, кому из них предоставлен земельный участок для строительства дома. Аналогично решается вопрос и в отношении различного рода хозяйственных построек (сараи, летние кухни и т.п.), которые являются подсобными помещениями и составляют с домом единое целое (см. БВС СССР, 1981, N 5);

если паевой взнос за кооперативную квартиру выплачен полностью за счет общего имущества супругов, они приобретают право общей совместной собственности на эту квартиру, независимо от того, кто из них является членом ЖСК, а также факта расторжения брака между ними впоследствии. В случаях, когда они полностью не выплатили пай за предоставленные кооперативом квартиру (дачу, гараж и т.п.), одна из сторон просит определить, на какую долю паенакопления они имеют право (не ставя при этом вопроса о разделе пая). Суд вправе рассматривать такое требование при условии, что отсутствуют другие лица, имеющие право на паенакопления, поскольку этот спор не затрагивает прав кооператива (п. 14 Пост. Пленума N 15);

если один из супругов произвел отчуждение общего имущества или израсходовал его без согласования с другим супругом, это имущество следует учитывать при разделе всего общего имущества между сторонами (п. 16 Пост. Пленума N 15);

решая вопрос о разделе имущества супругов, необходимо учитывать интересы третьих лиц (когда раздел затрагивает их интересы). При этом правила п. 3 ст. 24 СК о недопустимости раздела имущества супругов в бракоразводном процессе не распространяются на случаи раздела вкладов, внесенных супругами за счет общих доходов, независимо от того, на имя кого из супругов внесены денежные средства (п. 12 Пост. Пленума N 15);

суд при разделе имущества между супругами может отступить от правила равенства их долей в имуществе, однако обязан мотивировать это решение. При этом следует учитывать основания, по которым допускается отступление от этого правила (ст. 39 СК, п. 17 Пост. Пленума N 15);

суд должен учитывать, что если ИЧП было создано во время брака и с использованием совместной собственности супругов, истица имеет с супругом равное право совместной собственности в отношении доходов, полученных от деятельности ИЧП, а не право собственности на имущество предприятия (БВС РФ, 2002, N 2, с. 11);

имущество, нажитое во время брака, является совместной собственностью супругов независимо от того, на чье имя зарегистрировано имущество (БВС РФ, 2002, N 3, с. 14).

8. При разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, суд определяет, какие предметы подлежат передаче каждому из них. В случаях когда одному из супругов передаются предметы, стоимость которых превышает причитающуюся ему долю, другому может быть присуждена соответствующая компенсация (ст. 38 СК). Изменения, внесенные в п. 4 ст. 256 Законом N 49 от 24.04.08 вступили в силу с 01.09.08.

Статья 257. Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства

1. Приступая к анализу ст. 257, следует учесть, что после вступления в силу ч. 1 ГК ФХ не могут уже создаваться со статусом юридического лица (п. 2 ст. 23 ГК), а ранее созданные ФХ подлежат перерегистрации в связи с изменением их статуса - глава ФХ признается теперь предпринимателем (ст. 7 Закона N 52, п. 9 Пост. Пленумов N 2/1) с момента регистрации хозяйства.

Имущество ФХ по общему правилу является совместной собственностью его членов.

Членами ФХ считаются трудоспособные члены семьи и другие граждане, совместно ведущие хозяйство (ст. 1 Закона о фермерах). Главой ФХ является один из дееспособных его членов. Он представляет интересы хозяйства в отношениях с ЮЛ, гражданами, государством.

Договором между членами ФХ может быть установлено, например, что все имущество хозяйства, за исключением денежных средств, является их совместной собственностью или, скажем, в договоре могут быть перечислены виды имущества, которые передаются в собственность отдельных членов ФХ.

2. В любом случае виды имущества, упомянутые в п. 2 ст. 257, могут находиться лишь в совместной собственности членов ФХ при условии, что они приобретены на их общие средства. К общим средствам, упомянутым в ст. 257, относятся, в частности, доходы, полученные:

как прибыль от деятельности ФХ, не распределенная между членами, а направленная на приобретение скота, сельхозтехники, оборудования, строительства и т.п. цели развития хозяйства;

от использования в установленном порядке имеющихся на земельном участке нерудных полезных ископаемых, торфа, лесных угодий, водных объектов и т.д.;

от сдачи в аренду возведенных производственных, культурно-бытовых, иных строений;

в виде безвозмездной помощи от граждан, ЮЛ, госорганов, других организаций;

как дотации из бюджета;

как доходы от принадлежащих ФХ ценных бумаг;

из иных законных источников (ст. 6, 7 Закона о фермерах).

Однако если эти же виды имущества получены ФХ другим путем (например, глава хозяйства по наследству от матери получил автомобиль, одному из членов ФХ брат подарил трактор), то говорить о совместной собственности оснований нет, хотя этим имуществом ФХ может и владеть, и пользоваться. Изменения внесенные в п. 2 ст. 257 (об исключении насаждений из числа объектов совместной собственности) Законом N 201 от 04.12.06 - вступили в силу с 08.12.06.

3. В отличие от имущества, упомянутого в п. 2 ст. 257, плоды, доходы, продукция (см. об этих понятиях коммент. к ст. 136, 248 ГК), полученные в результате деятельности ФХ, не обязательно могут быть общей совместной собственностью: по соглашению между членами ФХ они могут быть или общей долевой, или общей совместной собственностью. Соглашением также определяется и порядок использования этих плодов, доходов, продукции. Таким образом, ст. 257 значительно изменила правовой режим имущества ФХ по сравнению со ст. 15 Закона о фермерах, согласно которой любое имущество ФХ принадлежало членам ФХ на правах общей долевой собственности, и лишь в виде исключения, при единогласном решении членов ФХ, это имущество могло стать общей совместной собственностью.

4. Соглашение, о котором упоминается в ст. 257, должно быть составлено в письменной форме. Дело в том, что сделки по распоряжению общим имуществом хозяйства совершает его глава либо иные доверенные лица; кроме того, многие из этих сделок должны иметь письменную форму, а иногда удостоверяться нотариусом, а в этих случаях необходимы соответствующие письменные полномочия (ст. 159-163 ГК).

5. Анализ судебной практики показывает, что:

1) решение об отводе земельного участка для ведения ФХ само по себе не может рассматриваться как доказательство фактического выдела земельной доли в натуре (п. 8 Обзора N 61);

2) ФХ не является ЮЛ. Вместе с тем глава ФХ, осуществляющего деятельность без образования ЮЛ, признается предпринимателем с момента государственной регистрации ФХ, и к его деятельности применяются правила ГК, регулирующие деятельность коммерческих организаций (п. 9 Пост. Пленумов N 2/1);

3) правила ст. 133 и п. 4 ст. 252 ГК (о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь) не применяются в случаях раздела имущества ФХ (п. 36 Пост. Пленумов N 6/8);

4) суд должен учитывать, что ФХ самостоятельно устанавливает цены на свою продукцию (Вестник ВАС РФ, 2001, N 6, с. 23).

Статья 258. Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства

1. ФХ прекращается в случаях:

выхода из ФХ всех его членов;

неиспользования земельного участка в сельскохозяйственных целях в течение 1 года;

решения членов ФХ о добровольном прекращении деятельности ФХ;

использования земельного участка методами, приводящими к деградации земли;

изъятия земельного участка в установленном законом порядке для государственных и муниципальных нужд;

банкротства (ст. 22 Закона о фермерах, ст. 25 ГК).

2. При прекращении ФХ общее имущество делится в порядке, установленном в ст. 252, 254 ГК (см. коммент. к этим статьям), с учетом особенностей, предусмотренных в ст. 258 ГК и ст. 199 Закона о фермерах. Эти особенности, в частности, относятся:

к порядку разделения земельного участка (см. об этом коммент. к ст. 260, 209 ГК);

к установлению определенных ограничений по разделу общего имущества. Дело в том, что средства производства (продуктивный и рабочий скот, сельскохозяйственная техника, транспортные средства, оборудование и т.д.), а также земельный участок при выходе одного из членов ФХ разделу не подлежат. Однако если из него выходят два и более членов, это ограничение отпадает. Не меняет дела и то обстоятельство, что выходит только глава ФХ, а остальные члены хозяйства остаются. Систематический анализ ст. 258 и 23 ГК, а также ст. 199, 22 Закона о фермерах позволяет сделать вывод, что вышедший из ФХ глава хозяйства теряет статус гражданина-предпринимателя, а член ФХ, ставший новым главой, такой статус приобретает (следует обратить внимание на то, что п. 2 ст. 23 ГК говорит именно о регистрации ФХ, а не о регистрации его главы как индивидуального предпринимателя). Поэтому и при выходе только главы ФХ имущество последнего разделу не подлежит;

к порядку выплаты компенсации вышедшему члену ФХ. С учетом того, что при выходе одного члена ФХ земля и иные средства производства, приходящиеся на его долю в праве общей собственности, в натуре не выделяются, он вправе получить соответствующую денежную компенсацию.

3. По общему правилу при разделе имущества ФХ доли его членов в праве совместной собственности признаются равными. Однако в соглашении между ними могут быть установлены и иные условия (например, учитывая роль главы ФХ, его доля может быть увеличена или, скажем, доля в имуществе может определяться с учетом объема трудозатрат членов ФХ, иных установленных ими показателей). Соглашение необходимо заключать в письменной форме (см. об этом коммент. к ст. 252, 434, 452 ГК). Споры с участием главы ФХ подведомственны арбитражным судам (п. 9 Пост. Пленумов N 2/1).

4. Анализ судебной практики применения ст. 258 показывает, что:

1) в случаях, когда раздел общего имущества супругов затрагивает интересы третьих лиц (например, когда имущество является собственностью ФХ, в составе которого кроме супругов имеются и другие члены), суду в соответствии с п. 3 ст. 24 СК необходимо выделить вопрос о разделе имущества в отдельное производство;

2) в отдельном производстве следует рассматривать и требования членов ФХ к супругам - членам ФХ (п. 12 Пост. Пленума N 15).

Статья 259. Собственность хозяйственного товарищества или кооператива, образованного на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства

1. Хотя комментируемая статья говорит о хозяйственном товариществе, не определяя его вид, все же следует сделать вывод о том, что на базе имущества ФХ создается ПТ. Дело в том, что размер вкладов участников товарищества устанавливается исходя из размера их долей в праве общей собственности на имущество ФХ, и они (члены ФХ) совместно распорядились его имуществом (п. 1 ст. 246 ГК) таким образом, что внесли это имущество в качестве вклада в складочный капитал товарищества, причем размеры вкладов равны, как и доли членов ФХ в его общем имуществе (п. 3 ст. 258 ГК). Кроме того, члены хозяйства принимают участие в деятельности товарищества, в то время как члены-вкладчики в коммандитном товариществе не принимают такого участия (п. 1 ст. 82 ГК). Таким образом, все члены товарищества, созданного на базе имущества ФХ, - полные товарищи, и поэтому ФХ должно быть преобразовано в ПТ (п. 1 ст. 86 ГК).

2. О ПК и его особенностях см. коммент. к ст. 108-112 ГК. Статья 259 намеренно не упоминает, что на базе имущества ФХ могут быть созданы ООО, АО и т.п. общества. Дело в том, что общий признак всех хозяйственных обществ - то, что участники их объединяют лишь капитал, имущество, но сами не принимают участия в предпринимательской деятельности общества (ст. 87, 96 ГК).

3. Наряду с Законом о ПК, деятельность ПК (упомянутого в ст. 259), созданного ФХ, регулируется Законом о сельхозкооперации. Кроме того, ПК (указанные в ст. 259) относятся к числу субъектов малого предпринимательства, и на них распространяются положения постановления Правительства РФ от 07.12.2000 N 927 "О государственной поддержке развития фермерства и других субъектов малого предпринимательства в сельском хозяйстве".
212

[Grandars.ru]

http://www.grandars.ru/college/pravo...stvennost.html
Как в общегражданских отношениях, так и в отношениях, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, существуют ситуации, когда одно и то же имущество находится в собственности двух или более лиц. В этом случае на имущество возникает общая собственность.

Общая собственность как экономическая категория — явление неизбежное в нашем обществе. Особенно это касается нашего государства, когда субъектам хозяйствования необходимо объединяться для приобретения средств производства, материалов, сырья и т. д.

В настоящее время право общей собственности регулируется гл. 16 ГК РФ, а также иными нормативными правовыми актами.

Общая собственность на имущество может возникать в силу различных оснований:

в силу сделки, например, при покупке сообща дома или при дарении двум сестрам одного рояля;
вследствие случая, создавшего нераздельное соединение вещей без соотношения главной вещи и принадлежности;
на основании наследования;
образования крестьянского (фермерского) хозяйства;
совместной постройки дома;
соединения и смещения вещей и т. д.

Особенностью обшей собственности является множественность субъектов права собственности, которые именуются участниками общей собственности или сособственниками. Общая собственность характеризуется переплетением отношений со- собственников ко всем третьим липам, с одной стороны, и отношений между самими сособственниками — с другой. Первые по своей юридической природе являются абсолютными, вторые — относительными.

Гражданское законодательство предусматривает два вида общей собственности:

общую совместную;
общую долевую собственность.

В совместной собственности общность имущества проявляется в большей степени, чем в долевой. Объясняется это тем, что отношения между участниками совместной собственности (между супругами, членами фермерского хозяйства и т. д.) носят кула более доверительный и стойкий характер, нежели отношения между участниками долевой собственности, которые могут быть достаточно далеки, а то и чужды друг другу.

Долевая собственность отличается от совместной тем, что при долевой собственности доли каждого из ее участников, как правило, определены заранее, в то время как при совместной собственности доли определяются лишь при разделе или выделении общего имущества, т. е. при прекращении отношений совместной собственности либо для всех, либо для части ее участников. При этом доли как при долевой, так и при совместной собственности предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором.

Доли в общей собственности могут анализироваться у участников как долевой, так и совместной собственности. Поэтому необходимо рассмотреть юридическую природу доли. Доля, если она определена, имеет количественное выражение в виде дроби либо процентов. Она может быть выражена в виде 1/3, 2/5 и т. д. либо в виде 25 %, 50 % и т. д. Чисто количественное выражение доли еще не раскрывает ее юридической природы: принадлежит ли участнику общей собственности доля в имуществе, в стоимости имущества или в праве на имущество. При этом право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь, в том числе на доходы, получаемые от использования вещи.

Некоторые авторы пытаются раскрыть содержание права на долю с помощью понятий доли в имуществе или в стоимости имущества, т. с. понятий реальной или идеальной доли. Под реальной долей понимают конкретную, физически обособленную часть общего имущества, которая якобы принадлежит каждому из сособственников. Конструкция идеальной доли сводит право на долю к его стоимостному выражению. Эта конструкция ведет к упразднению вещи как объекта общей собственности и тем самым к замене права общей собственности обязательственным правом. По мнению Ю. К. Толстого, данная позиция не только не раскрывает сущности отношений общей собственности, а приводит, хотя и с разных сторон, к упразднению общей собственности как особого правового института.

Общая долевая собственность

Под общей долевой собственностью понимается такое право общей собственности, отношения между обладателями которого (сособственниками) регламентируются в соответствии с принципом их долевого участия в ценности (доходности и убыточности) вещи. Пункт 1 ст. 245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников обшей долевой собственности.

В виде отступления от общего правила равенства долей соглашением участников обшей долевой собственности может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и прекращение общего имущества или иным образом. При этом данный вклад может быть определен не только в момент образования общего имущества, но и на последующих этапах его существования и функционирования с учетом внесенных в него материальных, трудовых и иных вложений. Примером может служить договор о совместной деятельности, где стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели.

На размер доли в общей долевой собственности влияет также то, какие улучшения внесены в общее имущество: неотделимые или отделимые. Так, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в нраве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел. Судьба отделимых улучшений может быть также решена по взаимному согласию всех сособственников. Так, они могут договориться о выплате тому, кто их внес, соответствующей компенсации без изменений долей в общей собственности; об увеличении доли собственника, который внес улучшение, и т. д. При отсутствии соглашения отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их внес. Все споры об определении судьбы улучшений, поскольку они касаются осуществления правомочий но владению и пользованию общим имуществом, могут рассматриваться судом.

В содержание права общей долевой собственности также входят правомочия по владению, распоряжению и пользованию общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности независимо от размера своей доли имеет один голос. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех собственников. В случае недостижения согласия по поводу реализации общей собственности решается вопрос, касаются ли эти разногласия осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не достигли соглашения относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд.

Сособственник общей собственности не локализируется в какой-то конкретной части общего имущества. В то же время сособственник может быть заинтересован не только в меновой, но и в потребительской стоимости указанного имущества. Он может иметь интерес не только в доходах, которые приносит общая вещь, но и в том, чтобы использовать эту вещь для удовлетворения своих потребительских нужд. Сособственник может владеть и пользоваться частью общего имущества соразмерно доле. Если это невозможно, он вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей компенсации.

Одним из оснований возникновения общей собственности, с которым связано немало вопросов ее осуществления, является совместное участие двух или более лиц в строительстве дома. В гражданском судопроизводстве достаточно распространены дела, связанные с рассмотрением споров о праве собственности на жилой дом. Судебная практика подходит к разрешению указанных споров с учетом следующих условий.

Во-первых, необходимо установить, связаны лица, принимавшие участие в строительстве дома, семейно-бытовыми отношениями или являются посторонними для застройщика лицами; в каких целях возводился дом (в целях обеспечения жильем принимавших участие в строительстве лиц или в иных целях). Во-вторых, к участию в деле надлежит привлечь орган, который отводит земельные участки, если он не выступает в деле в качестве стороны, и выяснить его отношение к спору.

При продаже доли другому лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При этом продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособствснников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. Если владелец доли в общем имуществе распорядился ею с нарушением преимущественного права покупки, любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Аналогичные правила применяются и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, — это переход частей данного имущества в собственность каждого из сособственников пропорционально их долям в праве общей собственности и прекращение общей долевой собственности на это имущество.

Выдел доли из общего имущества — это переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе.

Вид имущества, находящегося в долевой собственности, оказывает влияние на порядок его раздела или выдела из него доли.

Неделимая вещь не может быть разделена в натуре. Раздел осуществляется путем продажи вещи и выплаты денежной компенсации каждому участнику общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности. Выдел доли возможен путем выплаты сособственниками соответствующей денежной компенсации выделяющемуся участнику общей собственности.