*1705. Содержание права собственности

[Юстиниан]

3. Инициатором приватизации может быть Правительство РФ, Росимущество России, иные полномочные органы федеральной исполнительной власти, госорганы субъектов РФ, органы местного самоуправления, ЮЛ, граждане (ст. 6-8, 10 Закона о приватизации).

Приватизация осуществляется в соответствии с прогнозным планом (программой), в котором, в частности, указывается перечень федеральных государственных унитарных предприятий, акций ОАО, находящихся в федеральной собственности, и иного федерального имущества, которое планируется приватизировать в соответствующем году, характеристика этого имущества и сроки приватизации (ст. 7 Закона о приватизации).

Заявки на приватизацию подаются в соответствующий орган по управлению имуществом. Приватизация осуществляется одним из следующих способов:

преобразование унитарного предприятия в ОАО;

продажа государственного или муниципального имущества на аукционах или в порядке конкурса;

продажа за пределами Российской Федерации акций ОАО, находящихся в государственной собственности;

продажа акций ОАО через организатора торговли на рынке ценных бумаг;

продажа путем публичного предложения или без объявления цены;

внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы ОАО;

продажа акций ОАО по результатам доверительного управления (ст. 13 Закона о приватизации).

Закон о приватизации подробно регулирует процедуру ее проведения в ходе каждого из упомянутых способов (ст. 18-26). Начальная цена объектов указывается в информационном сообщении о продаже государственного или муниципального имущества (ст. 15 Закона о приватизации).

4. При приватизации между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи в соответствии с ГК (см. об этом коммент. к ст. 459-491, 549-566 ГК) и нормами Закона о приватизации. При этом обязательными (т.е. существенными, с учетом норм ст. 432 ГК, см. коммент. к ней) условиями такого договора являются: сведения о продавце и покупателе; наименование, местонахождение, состав и стоимость объекта приватизации; условия аренды (пользования) земельным участком; количество акций ОАО, их категория (тип) и стоимость; порядок и срок передачи имущества покупателю в собственность; форма и сроки платежа за приобретенное имущество; обязательства покупателя по его использованию; инвестиционные и (или) социальные условия приобретения имущества и способы обеспечения их выполнения; порядок пользования покупателем имущества до перехода к нему прав собственности; иные условия, предусмотренные законом и договором (ст. 32 Закона о приватизации).

При признании недействительными сделок купли-продажи государственного или муниципального имущества определен порядок возврата уплаченных покупателем денежных средств (ст. 36 Закона о приватизации).

5. Действующий Закон о приватизации жилья (он действует до 1 января 2007 г.) определяет ее как бесплатную передачу в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования (ст. 1 Закона).

Условиями приватизации жилых помещений этот Закон установил:

граждане на момент приватизации должны занимать жилое помещение на законном основании;

все совершеннолетние члены семьи, а также несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет должны быть согласны приобрести эти помещения в собственность. Жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в т.ч. несовершеннолетних. Жилые помещения, в которых проживают только лица: в возрасте до 14 лет - передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов; от 14 до 18 лет - передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства (ст. 2 Закона о приватизации жилья).

Закон о приватизации жилья установил следующие ограничения по обороту приватизированных жилых помещений:

если в них проживают несовершеннолетние (имеющие по закону право пользования ими), то для совершения сделок требуется предварительное согласие органа опеки и попечительства;

аналогичные правила действуют и в отношении жилых помещений, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на них равные с собственником права;

отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается только с согласия органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК);

средства от сделки с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) только несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательных учреждений на счета по вкладу на имя несовершеннолетнего в сберегательном банке, а не расходуются лицами, совершившими сделку (ст. 3 Закона о приватизации жилья).

Закон о приватизации жилья также установил:

что не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельхозпредприятий. Однако собственники жилищного фонда либо уполномоченные ими органы, предприятия, владеющие жилищным фондом на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир (ст. 4). КС РФ (постановление от 03.11.1998 N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова") признал несоответствующими Конституции ограничения по приватизации коммунальных квартир государственного и муниципального жилищного фонда;

органы, которые осуществляют передачу гражданам жилых помещений (ст. 6);

порядок оформления передачи гражданам приватизируемых жилых помещений (ст. 7), а также порядок принятия решения о приватизации жилого помещения (ст. 8) - cм. об этом коммент. к ст. 292 ГК;

льготы для инвалидов Великой Отечественной войны, приравненных к ним в установленном порядке лиц, а также льготы для некоторых других категорий инвалидов (ст. 9);

право каждого гражданина на бесплатную приватизацию жилой площади лишь один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия (ст. 11 Закона о приватизации жилья);

что приватизация жилых помещений, требующих капитального ремонта, осуществляется, как правило, после проведения наймодателем капитального ремонта. При согласии граждан вместо ремонта наймодатель может выплатить соответствующую компенсацию.

6. Следует иметь в виду, что наряду с законами о приватизации государственного и муниципального имущества в 1992-2003 годах многие вопросы регулировались иными правовыми актами. В качестве примеров можно назвать: Указ об аренде, Указ Президента РФ от 29.01.1992 N 66 "Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий", Указ N 721, Указ Президента РФ от 06.02.1995 N 96 "О втором этапе приватизации в г. Москве", ряд постановлений Правительства РФ, например постановление Правительства РФ от 04.08.1992 N 547 утвердило Положение о порядке регистрации выпуска акций акционерных обществ открытого типа, учрежденных в процессе приватизации.

В ст. 217 содержится принципиально важное положение: нормы ГК относительно порядка приобретения и прекращения права собственности при приватизации применяются лишь постольку, поскольку законами о приватизации не предусмотрено иное. Иначе говоря, нормы подзаконных актов, не соответствующие ГК, применению не подлежат. Однако нормы самого ГК по вопросам порядка приобретения и прекращения права собственности, не соответствующие нормам законов о приватизации, также неприменимы. В остальной же части нормы ГК имеют приоритет и перед законами о приватизации, даже если отношения возникают в процессе приватизации. Примерами таких законов могут служить ст. 3 федерального закона от 27.02.03 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта"; ст. 8 Закона РФ от 14.07.92 "О ЗАТО".

7. Анализ судебной практики применения ст. 217 показывает, что:

1) Закон о приватизации не исключает приобретение государственного или муниципального имущества общественной организацией в порядке, установленном законодательством о приватизации (п. 1 Обзора N 60);

2) приватизация государственного или муниципального имущества после вступления в силу Закона о приватизации производится с учетом требований этого Закона, независимо от даты утверждения плана приватизации (п. 2 Обзора N 60);

3) покупателями упомянутого имущества могут быть только лица, которые на момент продажи имущества имеют право на его покупку (п. 3 Обзора N 60);

4) результаты инвестиционного конкурса по продаже пакета акций АО, созданного в процессе приватизации, могут быть признаны недействительными по иску участника конкурса, а также лиц, указанных в п. 1 ст. 29 Закона о приватизации (п. 6 Обзора N 60);

5) сделка приватизации государственного и муниципального имущества, совершенная с использованием незаконных средств платежа, является ничтожной (п. 8 Обзора N 60);

6) решение представительных органов местного самоуправления о приватизации муниципального имущества (ст. 20 Закона о приватизации) не исключает возможность последующего распределения акций после их 100% закрепления в муниципальной собственности (п. 9 Обзора N 60);

7) сделки приватизации государственного или муниципального имущества, не содержащие его стоимостной оценки, признаются ничтожными с момента их заключения (п. 11 Обзора N 60);

8) решение об использовании "золотой акции" не может быть принято, если до вступления в силу Закона о приватизации истек ранее установленный срок закрепления "золотой акции" в государственной собственности (п. 12 Обзора N 60);

9) если товарищество или акционерное общество имеет право на выкуп здания, сооружения, нежилого помещения в соответствии с законодательством о приватизации, то передача указанной недвижимости унитарному предприятию или учреждению (на праве хозяйственного ведения или оперативного управления) не может служить основанием для отказа в выкупе имущества (п. 15 Обзора N 60);

10) при продаже приватизируемых объектов муниципальной собственности органы местного самоуправления вправе самостоятельно определять выкупную стоимость нежилых помещений (п. 16 Обзора N 60);

11) иск покупателя о принуждении продавца заключить договор купли-продажи недвижимого имущества по цене, не соответствующей Закону, не подлежит удовлетворению (п. 18 Обзора N 60);

12) граждане, проживающие по договору найма или аренды в домах общественного жилищного фонда, правом на приватизацию жилого помещения не обладают. При возникновении спора между жильцами и собственниками таких помещений следует его разрешать, исходя из установленных собственником условий и порядка передачи жилья в собственность проживающих в нем граждан (п. 3 Постановления о приватизации жилья);

13) переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности или их ликвидация не влияют на право бесплатной приватизации жилья (п. 4 Постановления о приватизации жилья);

14) требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в общую собственность всех проживающих в нем лиц либо в собственность одного или некоторых из них (в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением) подлежат удовлетворению. При этом за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатную приватизацию жилья (п. 5 Постановления о приватизации жилья);

15) несовершеннолетние вправе стать участниками общей собственности на приватизируемое помещение (п. 7 Постановления о приватизации жилья);

16) если гражданин, подавший заявление о приватизации и иные необходимые документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность, то указанное обстоятельство не является само по себе основанием к отказу в удовлетворении требований наследников о включении помещения в наследственную массу, поскольку наследодатель не отозвал при жизни свое заявление о приватизации (п. 8 Постановления о приватизации жилья).

См. об этом подробнее в книге: Гуев А.Н. Комментарий к постановлениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам. М.: Экзамен, 2006;

17) кафе, построенное на крыше здания истца, - является самостоятельным объектом приватизации (Вестник ВАС РФ, 2001, N 1, с. 28);

18) комбинат, имеющий экологические проблемы, не отнесен к предприятиям, приватизация которых запрещена (Вестник ВАС РФ, 2001, N 12, с. 27);

19) внесение государственного (муниципального) имущества в уставные капиталы хозяйственных обществ является иным способом (видом) приватизации, поэтому суд обоснованно отказал в иске о признании сделки приватизации недействительной (Вестник ВАС РФ, 2001, N 12, с. 24);

20) если предприятие относится к градообразующим, то изменения в плане его приватизации не следует согласовывать с администрацией края и антимонопольными органами (Вестник ВАС РФ, 2001, N 12, с. 21). См. также: БВС, 2005, N 1, с. 8; Вестник ВАС РФ, 2005, N 3, с. 43, 67; N 6, с. 49, 54, N 7, с. 8, N 12, с. 83.
325